Fledermauskot kein Grund für Mietminderung

AG Starnberg, Urteil vom 10. Februar 2023, Az.: 4 C 768/21

Ortsübliche Einwirkungen durch Tiere sind grundsätzlich für jeden Mieter entschädigungslos hinzunehmen.

Mit der Klage begehrten die Kläger eine Mangelbeseitigung sowie die Rückzahlung überzahlter Miete. Zwischen den Klägern und der Beklagten besteht ein Wohnraumietvertrag. Zur Wohnung gehört auf der Südseite eine Terrasse, die teils von einem Balkon des 1. OG überdacht wird. Lediglich ein Streifen von ca. 1-1,5 m ist ohne Überdachung. Die Kläger zeigten der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben die Beschmutzung der Terrasse durch Fledermauskot an und forderten unter Fristsetzung die Ergreifung von Maßnahmen, die eine Rückkehr der Fledermäuse verhindern sollten. Zudem kündigten die Kläger ein Vorbehalt hinsichtlich der künftigen Mietzinszahlungen iHv 10 % an. Gemäß gerichtlichem Beschluss erfolgte die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens.

Das Amtsgericht Starnberg wies die Klage insgesamt ab und begründete seine Entscheidung wie folgt: Die Kläger haben keinen Anspruch auf Maßnahmen zur Mangelbeseitigung und Rückzahlung überzahlter Miete. Die Kläger werden nicht in einer erheblichen, umgebungsunüblichen Art und Weise von Tierexkrementen beeinträchtigt. Zwar ist die Beklagte verpflichtet, das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen, gebrauchsgeeigneten Zustand zu erhalten. Ein Mangel ist dabei eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich Vorausgesetzten. Jedoch sind ortsübliche Einwirkungen durch Tiere grundsätzlich für jeden Mieter entschädigungslos hinzunehmen. In ländlichen Umgebungen, wie in dem vorliegenden Fall, ist wegen der umliegenden natürlichen Lebensräume für Tiere eine erhöhte Begegnung mit landesüblichen Tierarten sowie deren Einwirkungen auf die Umgebung hinzunehmen. In Großstädten ist dagegen beispielsweise die Einnistung von Tauben in Altbauten entschädigungslos hinzunehmen.

Etwas anderes gilt nur, wenn eine messbare Minderung der Wohnqualität eintritt. Dies kann vorliegen, wenn die Züchtung im Bereich des Mietobjekts stattfindet oder aber in Folge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich vermehrt auftreten. Die Kläger gaben an, dass sich täglich 30-50 Kotköttel im Dach befänden und legten Lichtbilder ohne Zeitangabe vor. Dabei sind zwar nicht protokollmä-ßig die auf jeden Tag bezogenen konkreten Beeinträchtigungen vorzutragen. Jedoch muss erkennbar sein, dass im Dach des Anwesens eine Fledermauskolonie größeren Ausmaßes Quartier bezogen hat. Das war vorliegend nicht der Fall. Auch das Sachverständigengutachten konnte keine Fledermauswochen-stube mit einer entsprechend großen Population bestätigen. Ein Mangel lag daher nicht vor.

Fazit:

Geprüft werden sollte vorab, welche ortsübliche Einwirkungen durch Tiere entschädigungslos hinzu-nehmen sind. Dabei sind Einwirkungen durch Tiere in einer Großstadt und in ländlichen Regionen unter-schiedlich zu betrachten und zu beurteilen. Etwas anderes gilt nur, wenn in Folge von baulichen Gege-benheiten störende Tiere erheblich vermehrt auftreten oder im Bereich des Mietobjekts gezüchtet wer-den. Dies muss aber der Mieter darlegen und beweisen.

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