Quotenabgeltungsklausel auch als Individualvereinbarung unzulässig

veröffentlicht am  11.05.2022 | Lesedauer ca. 1 Minute

LG Berlin, Urteil vom 15. März 2022 - 67 S 240/21 (nicht rechtskräftig)

Auch eine individuell vereinbarte Quotenabgeltungsklausel berechtigt den Vermieter nicht dazu, Schadensersatz vom Mieter zu verlangen.

Die Mieter verlangten vom Vermieter die Rückzahlung der von ihnen geleisteten Kaution. Der Vermieter machte dagegen geltend, Rückzahlungsansprüche bestünden nicht, da er wirksam mit Ansprüchen aus einer zwischen den Parteien individualvertraglich vereinbarten Quotenabgeltungsklausel aufgerechnet habe. Die Mieter rügten, die Klausel als unwirksam, da sie sie unangemessen benachteilige. Auch als Individualvereinbarung habe sie keinen Bestand, da sie keine nachvollziehbare Ermittlung des Abgeltungsbetrags erlaube.

Das LG Berlin hat entschieden, dass im Zusammenhang mit der Quotenabgeltungsklausel keine aufrechenbaren Gegenansprüche des Vermieters bestünden, und zwar unabhängig davon, ob es sich bei dieser Klausel um eine Individual- oder eine Formularvereinbarung handle. Die Klausel sei bereits als Individualvereinbarung unwirksam, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweicht. Im Wohnraummietrecht sei es nur möglich, neben der Grundmiete Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen.

Dass es sich bei der Vereinbarung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen weder um die Vereinbarung der Grundmiete noch um die Abwälzung von Betriebskosten handle, sei offensichtlich. Damit ist eine solche Vereinbarung, nicht anders als die einer Verwaltungskostenpauschale oder einer Kostenumlage von Kleinreparaturen, selbst als Individualvereinbarung zwingend unwirksam. Dass Quotenabgeltungsklauseln als allgemeine Geschäftsbedingungen unangemessen benachteiligend und damit unwirksam sind, ist bereits höchstrichterlich entschieden. Für eine individualvertragliche Vereinbarung steht eine solche Klärung obergerichtlich noch aus.

Fazit:

Setzt sich die Ansicht des LG Berlin durch, so wäre eine individualvertragliche Vereinbarung unzulässig und damit der Vereinbarung der quotalen Abgeltung von bei Mietende fälligen Schönheitsreparaturen damit insgesamt und endgültig der Boden entzogen. Es bleibt somit abzuwarten, ob das Revisionsverfahren am BGH durchgeführt wird.