Lockdown rechtfertigt außerordentliche Kündigung!?

Ein Mieter/Pächter, der durch eine zwangsweise Schließung seines Betriebs durch Pandemiebekämpfungsmaßnahmen betroffen ist, kann außerordentlich kündigen.

Mit seiner beachtlichen Entscheidung vom 3. April 2021, wonach im Fall der coronabedingten Schließung einer Gaststätte ein nicht nur zur Minderung, sondern auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Mangel vorliegt, weicht das LG Kaiserslautern deutlich von der sich zuletzt in der Instanzrechtsprechung herausgebildeten Linie ab, in Fällen von Nutzungsbeeinträchtigungen aufgrund staatlicher Pandemiebekämpfungsmaßnahmen das Vorliegen eines Mangels und damit die Möglichkeit zur Mietminderung zu verneinen und diese über das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zu lösen.

Zum Sachverhalt (vereinfacht): Der Kläger ist Eigentümer einer Gaststätte, der Beklagte der Pächter. Unter Hinweis auf die Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie kündigte der Pächter den Pachtvertrag außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich. Der Eigentümer klagte in der Folge auf Zahlung des Pachtzinses, der Pächter wiederklagend auf Feststellung, dass das Pachtverhältnis nicht länger besteht.

Das LG Kaiserslautern hält die Klage für unbegründet, die Widerklage hingegen für begründet und weist insofern darauf hin, dass das Pachtverhältnis durch die Kündigung des Pächters beendet sei. Ein wichtiger, zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund liege insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen werde, wobei der Maßstab für die Beurteilung, ob diese Voraussetzungen vorliegen, der dem Mieter aufgrund des Mietvertrags und der Verkehrsanschauung zustehende Gebrauch sei. Jedes Zurückbleiben der Leistung des Vermieters hinter diesem Standard rechtfertige eine Kündigung, sofern die weiteren Voraussetzungen des § 543 BGB vorliegen. Ein Verschulden des Vermieters sei hingegen nicht erforderlich. In der Folge sei eine außerordentliche Kündigung angesichts der pandemiebedingten Untersagung des Gaststättenbetriebs gerechtfertigt. Neben reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache könnten auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben, dass sie einen Mangel begründen. Ein solcher liege gleichwohl nur vor, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt sei. Zudem könne ein Sachmangel auch darin gesehen werden, dass eine lange währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirke, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können. Jene Voraussetzungen seien gegeben, da durch die behördlichen Maßnahmen der vertraglich vorgesehene Betrieb als Gaststätte aufgehoben sei. Hieran ändere auch die Möglichkeit der Beantragung staatlicher Hilfen nichts, da diese die Einschränkungen nicht beseitigten, sondern nur kompensierten.

Mit dieser Entscheidung werden die dem Mieter bereits zustehenden Rechtsschutzmöglichkeiten erheblich erweitert. Auch wenn die Entscheidung wenig Zuspruch in der Instanzrechtsprechung finden dürfte, macht sie das dringende Bedürfnis einer höchstrichterlichen Klärung deutlich. Es bleibt nach wie vor spannend!