WEG-Veräußerungszustimmung ist nur begrenzt widerruflich

​BGH, Beschluss vom 06.12.2018, Az.: V ZB 134/17

Die erteilte WEG-Veräußerungszustimmung wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

 
 Im streitgegenständlichen Fall bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums nach der Teilungserklärung der Billigung des Verwalters. Ein Wohnungseigentümer verkaufte vier Eigentumswohnungen. In derselben notariellen Urkunde wurde zugleich auch die Auflassung erklärt. Der Verwalter hat seine Zustimmung zur Veräußerung vor dem mit der Durchführung des Vertrages betrauten Notar erklärt und das Grundbuchamt hat die bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen. Am 11.07.2016 widerrief der Verwalter seine Zustimmung gegenüber dem Notar und teilte dies dem Grundbuchamt mit. Am 06.09.2016 beantragte der Notar die Eintragung der Auflassung. Das Grundbuchamt hat das Fehlen der Verwalterzustimmung beanstandet und die Eintragung des Erwerbers abgelehnt. Das Oberlandesgericht hat die Beschwerde des Wohnungseigentümers zurückgewiesen.

 
 Der Bundesgerichtshof (BGH) musste endgültig entscheiden, bis zu welchen Zeitpunkt die erteilte Veräußerungszustimmung – insbesondere in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft (Erfüllungsgeschäft) – wirksam widerruft werden kann. Bisher wurden drei verschieden Ansichten vertreten: (1) die Zustimmung ist widerruflich, bis die dingliche Einigung bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist, (2) die Zustimmung ist unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist, (3) die Zustimmung kann nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr widerrufen werden. Der BGH folgte der dritten Ansicht. Der BGH hat darauf hingewiesen, dass bei der rechtlichen Bewertung des Zustimmungsvorbehalts mehr die Entstehungsgeschichte, Systematik sowie Sinn und Zweck der Zulassung des Zustimmungsvorbehalts als die rechtlichen Unterschiede zwischen Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäften berücksichtigt werden müssen. Daraus ergibt sich, dass die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums nur einheitlich erteilt werden kann, d.h. in Bezug auf den Gesamtvorgang der Veräußerung von Wohnungseigentum. Die Beurteilung des Erwerbs des Wohnungseigentums durch den Zustimmungsberechtigten basiert nämlich eher auf personellen Auswirkungen des Erwerbsvorgangs oder auf den Auswirkungen auf geschützte wirtschaftliche oder auch öffentliche Anliegen. Die technischen Einzelheiten, die für den Vollzug des Erwerbs erforderlich sind, spielen bei der Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung der Zustimmung zu diesem Erwerb keine Rolle. Somit entschied der BGH, dass die erteilte Zustimmung nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist.

Fazit:

Die gesetzlichen Regelungen über die Veräußerungszustimmung müssen unter Berücksichtigung der Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers, des Erwerbers sowie des Zustimmungsberechtigten ausgelegt werden. Sie ermöglichen jedoch nicht den Widerruf der zu der Veräußerung des Wohnungseigentums bereits erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft. Dies könnte nämlich dazu führen, dass der Veräußerer dem Erwerber gegenüber schuldrechtlich verpflichtet wäre, ohne diesen Anspruch erfüllen zu können. Der Zustimmungspflichtige hat es aber in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob ausreichende Gründe für deren Verweigerung vorliegen.