Finanzgericht Münster: Gewerblichkeit der Vermietung auch bei langfristiger Vermietung an Betreiber

Das Finanzgericht Münster hat in einer nunmehr bekannt gewordenen Entscheidung vom 13. Mai 2015 zur Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und gewerblicher vermietender Tätigkeiten Stellung genommen. Im entscheidungserheblichen Sachverhalt besaß der Steuerpflichtige zunächst drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 16 Wohneinheiten sowie ein Einfamilienhaus. Später mietete er drei Mehrfamilienhäuser mit acht Wohneinheiten, zwei Einfamilienhäuser, eine Zweizimmerwohnung sowie sonstige Wohn- und Gewerbefläche an. Die Räumlichkeiten vermietete er nicht an natürliche Personen als Mieter, sondern an Unternehmen der fleischverarbeitenden Industrie. Die Betriebe quartierten in den Räumen aus dem europäischen Ausland entsandte Arbeitnehmer ein, der klagende Steuerpflichtige stattete die Räume mit Möblierung und Handtüchern, Matratzen, Bettdecken etc. aus. Vertraglich war die Vermietung dergestalt geregelt, dass jeweils die vollständige Immobilie an das fleischverarbeitende Unternehmen vermietet war, das sie sodann den entsandten Mitarbeitern entgeltlich oder frei zur Verfügung stellte. Vermietet war jedoch in jedem Fall stets die Immobilie als Ganze. Der Mietzins orientierte sich an der maximalen Anzahl der im Objekt unterzubringenden Arbeiter ab, die dabei regelmäßig in Mehrbettzimmern mit bis zu vier Betten je Raum untergebracht waren. Besondere Service-Leistungen gegenüber den Bewohnern erbrachte der Kläger nicht, insbesondere wusch er die zur Verfügung gestellten Handtücher bzw. die zur Verfügung gestellte Bettwäsche nicht und sorgte auch sonst nicht für Sauberkeit in den Räumlichkeiten. Dies war vielmehr Aufgabe der Mieter bzw. der tatsächlichen Nutzer.

Die Finanzverwaltung nahm an, die Vermietung habe ein gewerbliches Gepräge und qualifizierte die als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklarierten Einkünfte um in solche aus Gewerbebetrieb. Der Kläger argumentierte vor Gericht, die Vermietung sei tatsächlich vermögensverwaltend, da er stets nur langfristige Mietverträge mit den fleischverarbeitenden Betrieben abgeschlossen habe. Service-Leistungen gegenüber den Nutzern habe er nicht erbracht, mithin auch keine als gewerblich zu qualifizierenden Service-Leistungen, lediglich die Instandhaltung habe er übernommen. Dem schloss sich das Finanzgericht Münster nicht an. Es argumentierte, dass aufgrund der Bindung des Mietzinses an die Anzahl der maximal möglichen Bewohner wirtschaftlich ein Beherbergungsbetrieb vorlege, auch wenn dieser eingekleidet sei in die Gestalt langfristiger Mietverträge. Die Vielzahl der bereit gestellten Bettenplätze sei ein Umstand, der für die Gewerblichkeit der Vermietungstätigkeit spreche. Weiteres Argument der Richter im zu entscheidenden Fall war weiterhin, dass der Kläger die Immobilien zum Teil angemietet habe, um sie sodann weiter zu vermieten.

Der vom Finanzgericht Münster entschiedene Fall betrifft sicherlich einen buchstäblichen Einzelfall. Die Anmietung einer Vielzahl von Immobilien, um sie für Saison-Arbeiter und entsandte Mitarbeiter aus dem Ausland zur Verfügung zu stellen, stellt eine Ausnahmeerscheinung im Vermietungsmarkt dar. Reduziert man die Entscheidung jedoch auf ihre Kernaussagen, wird dennoch eine gewisse Sprengkraft des Urteils deutlich. Denn nach der Grundaussage wäre künftig auch die Errichtung und Ausstattung eines Heimes für Asylbewerber oder Senioren in Mehrbettzimmern potenziell gewerblich, wenn die Vermietung an einen zum Beispiel sozialen Betreiber im Ganzen erfolgt, der Vermieter jedoch die Einrichtung des Heimes mit Wäsche und Möblierung übernimmt und sich die Miete an der Maximalzahl unterzubringender Bewohner orientiert. Denn das Finanzgericht Münster misst in seiner Entscheidung der langfristigen Anmietung durch im zu entscheidenden Fall die fleischverarbeitenden Betriebe keine Bedeutung bei und betrachtet die Vermietung ähnlich der unmittelbaren Nutzungsüberlassung an die Einzelnutzer. Insoweit bleibt abzuwarten, ob die zugelassene Revision eingelegt wird und wie der Bundesfinanzhof den Sachverhalt entscheidet. Schließt er sich der Vorinstanz an, können regelmäßig kurzfristig genutzte Immobilien auch durch Abschluss eines Zwischenmietvertrags mit einem Betreiber nicht mehr zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung rechtsicher erworben werden.

Fonds-Brief direkt 9. Juli 2015

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Frank Dißmann

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