Die GEG-Novelle 2024 und ihre Auswirkungen auf Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz („WEG”)

Das GEG-neu sieht vor, dass ab dem 1.1.2024 neu eingebaute Heizungen in Neubau- und Bestandsgebäuden, sowohl in Wohn- als auch in Nichtwohngebäuden, mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energie oder unvermeidbare Abwärme nutzen müssen. Reine Öl- und Erdgasheizungen dürfen damit grundsätzlich nicht mehr eingebaut werden. Die Novellierung beinhaltet als zentralen Bestandteil den neu formulierten § 71 GEG-neu. Bislang waren in dieser Vorschrift lediglich Vorschriften zur Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen festgelegt. Mit der Überarbeitung des GEG-neu werden nun insbesondere Anforderungen an Heizungsanlagen geregelt. Dies bedeutet, dass zukünftig nicht nur die Dämmung von Leitungen, sondern auch die Anforderungen an Heizungsanlagen im Fokus steht.

Erst bei einem Totalausfall (sog. „Havarie”) muss die alte Heizungsanlage gegen ein mit mindestens 65 Prozent Erneuerbaren Energien betriebenes Heizsystem ausgetauscht werden. 

Aber selbst dann gelten großzügige Übergangsfristen:

Diese in § 71 Abs. 8 GEG vorgesehenen Übergangsfristen gelten, um eine bessere Abstimmung der Investitionsentscheidung auf die örtliche Wärmeplanung zu ermöglichen. Das gilt auch bei Neubauten, die in Baulücken errichtet werden. In einen Neubau, der in einem ausgewiesenen Neubaugebiet errichtet werden soll und für den der Eigentümer Bauantrag ab dem 1.1.2024 stellt, darf er nur noch eine Heizung einbauen, die zu mindestens 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben wird.

Die Übergangsfristen für Bestandsgebäude sind mit den Fristen für die kommunale Wärmeplanung abgestimmt:

Wird in einer Kommune schon vor dem 30.6.2026 bzw. 30.6.2028 eine Entscheidung über die Ausweisung als Gebiet zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet auf der Grundlage eines Wärmeplans getroffen, wird dort der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent Erneuerbaren Energien schon dann verbindlich. Für Gemeinden unter 100.000 Einwohnern wird für die Wärmeplanung ein vereinfachtes Verfahren ermöglicht. Liegt nach Ablauf der Fristen noch kein Wärmeplan vor, müssen Gebäudeeigentümer dennoch die 65-Prozent-Anforderung bei einem Heizungswechsel erfüllen.

Die Vorschriften aus dem GEG richten sich in erster Linie gegen den Gebäudeeigentümer oder Bauherren. Ein konkreter Bezug auf die Wohnungseigentümergemeinschaften lässt sich im novellierten GEG jedoch nicht finden. 

Da eine nach dem GEG bestehende Pflicht zum Austausch einer Zentralheizung faktisch nur einheitlich erfüllt werden kann, kann sich eine Verantwortung und Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zumindest aus § 9a Abs. 2 WEG ableiten. Demnach übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

Die mangelnde konkrete Einbeziehung der Wohnungseigentümergemeinschaft im neuen GEG bedeutet somit nicht, dass diese von den Neuerungen des GEG verschont bliebe.

Problematisch ist die Situation, wenn es in der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter gibt. In diesem Fall wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch alle Miteigentümer gemeinsam vertreten. Dies ist gerade bei größeren, aber auch bei zerstrittenen kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften kaum praktikabel. Auch die GEG-Novelle bietet der verwalterlosen Gemeinschaft keineswegs Hilfestellungen.  

Ebenso kann jedoch auch die Umstellung auf eine Wärmepumpe – beispielsweise aus ökologischen Gründen - beschlossen werden. Einen individuellen Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Durchführung von Baumaßnahmen oder den Einbau bestimmter Heizungen gibt es jedoch nicht. 

Für die Beantwortung der Kostenfrage bei einem Wechsel des Heizungssystems muss zunächst immer geklärt werden, ob Heizkörper Teile des Sondereigentums sind oder mit der Heizung als „Gesamtanlage” dem Gemeinschaftseigentum unterfallen. 

Für die Praxis ist hinsichtlich der Heizkörperproblematik zwingend ein ausdrücklicher Kostenzuweisungsbeschluss zulasten aller Wohnungseigentümer neben dem Baubeschluss zu empfehlen: 

Handelt es sich auch bei dem Austausch der Heizkörper um eine Gemeinschaftsaufgabe, kann der Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG die Kostentragung regeln. Soweit es sich bei der beschlossenen Maßnahme nicht um eine Erhaltungsmaßnahme, sondern um eine bauliche Veränderung handelt, sind jedoch die nach § 21 WEG für die Kosten von baulichen Veränderungen geltenden Vorgaben zu beachten.

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