Ferienimmobilie in Spanien: Nahezu steuerfrei zu verschenken

Eine spanische Ferienimmobilie kann teuer werden, wenn es an eine Nachfolgeregelung geht. Für Immobilien­eigentümer, die auf den Kanarischen Inseln investiert haben, hat sich jedoch durch die steuerlichen Spielräume für die Autonomen Regionen in Spanien ein Fenster aufgetan, der spanischen Erbschaftsteuer zu entgehen. Wer profitieren will, sollte zügig handeln.

Viele Deutsche haben ihre Finca in Spanien als Urlaubs- oder Ruhe­residenz lieb gewonnen und möchten sie irgendwann an ihre Kinder weitergeben. Hier ist es notwendig, die spanische Schenkung­steuer im Rahmen der vorausschauenden Nachfolge­planung zu berücksichtigen. Die Über­tragung von Immobilien durch Schenkung oder Vererbung unterliegt in Spanien der dortigen Erbschaft- und Schenkung­steuer. Auch in Deutschland wird der Erwerb besteuert.

Die spanische Steuer ist oft deutlich höher als die in Deutschland erhobene Steuer und der Umfang der Belastung überrascht viele deutsche Steuerpflichtige. Nach dem geltenden Anrechnungs­verfahren können Steuer­pflichtige zwar die spanische auf die deutsche Steuer anrechnen, das hohe spanische Belastungsniveau bleibt jedoch.

Sonderregelung auf den Kanarischen Inseln

Die Autonomen Gemeinschaften Spaniens können auf lokaler Ebene diese Steuer­belastung durch eigene Bestimmungen zur Bemessungs­grundlage und zu Steuer­sätzen erheblich vermindern. Auf den Kanarischen Inseln ist es bspw. seit dem 1. Januar 2016 möglich, dass Immobilien in ganz erheblichem Umfang steuerfrei an Kinder oder den Ehepartner übertragen werden können. Voraussetzung dafür ist zunächst, dass die Immobilie nicht in den 3 vorherigen Jahren unter Inanspruch­nahme der Steuer­vergünstigung übertragen wurde.

Bei Einführung der umfangreichen Begünstigungen galt dieser Steuerbonus nur für in Spanien ansässige Steuerpflichtige. Der Europäische Gerichtshof sah darin eine steuerliche Benachteiligung gegenüber ausländischen Immobilien­eigentümern und eine Verletzung der Kapitalverkehrsfreiheit (Urteil vom 3. September 2014 in der Rechtssache C-127/12). Demnach gelten die lokalen Begünstigungen unter bestimmten Voraussetzungen nun für sämtliche EU Bürger. Lediglich im Erbfall ist es erforderlich, dass die Immobilie den wesentlichen Vermögens­wert in Spanien darstellt und der Verstorbene in einem EU/EWR-Land wohnt.

Rasch handeln

Wer die spanische Immobilie zeitnah auf die nächste Generation übergehen lassen will, sollte das jetzt tun. Es bestehen in Spanien bereits Bestrebungen, die steuerlichen Begünstigungen abzuschaffen oder zu beschränken. Die dann künftig eintretende steuerliche Belastung kann derzeit noch nicht abgeschätzt werden. Je nachdem, in welcher Autonomen Gemeinschaft die Immobilie liegt, kann sich die steuerliche Belastung sehr unterschiedlich darstellen (z.B. haben die Balearen die steuerlichen Begünstigungen schon abgeschafft).

Ertragsteuer nicht vergessen

Es sollte zudem beachtet werden, dass die Schenkung einer Immobilie in Spanien – anders als in Deutschland – Ertragsteuern in Höhe von 19 Prozent auf den Wertzuwachs seit Anschaffung der Immobilie auslöst. Dennoch kann sich eine Schenkung lohnen, insbesondere, wenn wegen der spanischen Immobilienkrise der Wertzuwachs gering ausfällt oder gar nicht vorhanden ist. In jedem Fall ist daher bei einer geplanten Schenkung eine länder­über­greifende steuerliche Beratung ratsam.

Aus deutscher Sicht stellt die Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation eine interessante Möglichkeit dar, die deutschen Schenkung­steuer­freibeträge in Anspruch zu nehmen und sie dann 10 Jahre später erneut zu nutzen. Gehört die Immobilie beiden Ehegatten und wird sie auf zwei Kinder übertragen, so können aus deutscher Sicht Immobilien bis zu einem Wert von 1,6 Mio. Euro steuerfrei übertragen werden.