(Teil-)Warmmiete – Kommt ein neues Anreizinstrument für mehr Klimaschutz?

​veröffentlicht am 23. März 2023

Die Regierungskoalition hat sich mit dem Koalitionsvertrag einen Prüfauftrag zur schnellen Einführung des neuen Anreizinstruments der Teil-Warmmiete erteilt. Dabei handelt es sich um ein neuartiges Anreizinstrument zur Auflösung des Investor-Nutzer-Dilemmas bei der energetischen Sanierung von Bestands-Mietimmobilien, dessen kurzfristige Umsetzbarkeit in verschiedenen aktuellen Studien festgestellt worden ist. Im Bereich der von der HeizKostV befreiten Sonder-Immobilien besteht schon heute die Möglichkeit, Teil- oder Vollwarmmietmodelle zu vereinbaren und in entsprechenden Pilotprojekten Erfahrungen mit einem neuen Refinanzierungsansatz für Energieeffizienzinvestitionen zu sammeln.

Wann kommt das Teil-Warmmietengesetz?

Die Regierungskoalition hat sich mit dem Koalitionsvertrag einen Prüfauftrag zur schnellen Einführung des neuen Anreizinstruments der Teil-Warmmiete erteilt (wir berichteten). Dieser Prüfauftrag ist mit dem im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) erstellten Kurzgutachten „Warmmietenmodelle“ mit einem positiven Ergebnis erfüllt worden.

Als haushaltsneutrales Effizienzanreizinstrument mit Gewinnchancen für Immobilienunternehmen und einer Entlastungswirkung für Mieter ist die Teil-Warmmiete eines der wenigen Vorhaben des Koalitionsvertrags, welches auch in der geänderten haushaltspolitischen Lage der Ampelkoalition noch konsensfähig ist. Mit dem Werkstattbericht des BMWK vom 09.03.2023 liegt nun zwar ein Fahrplan für die weiteren energiepolitischen Gesetzesvorhaben der Legislativperiode vor, in dem die Teil-Warmmiete aber noch nicht enthalten ist. Bleibt zu vermuten, dass die Teil-Warmmiete als FDP-Herzensprojekt (vgl. BT-Drucksache 19/25246) damit zur politischen Geisel im Streit um das grüne Prestigeobjekt des Heizöl- und Erdgasheizungsverbots der GEG-Novellierung geworden ist.

Die Bundesfachkommission Bau, Immobilien, Smart Cities des Wirtschaftsrates der CDU hat deshalb am 16.03.2023 die Chancen und Risiken aus einer Einführung der Teil-Warmmiete für die Immobilienwirtschaft diskutiert.

Warum Teil-Warmmiete?

In Deutschland leben mehr als die Hälfte der Haushalte in Mietwohnungen, wobei diese sich insbesondere auf den Bereich der Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Dabei nimmt Deutschland bei den Energieeffizienzwerten dieser Bestandsimmobilien im europäischen Vergleich eine Schlussposition ein. Die Klimaschutzziele der Bundesregierung lassen sich aber nur erreichen, wenn neben der vor allem durch die Wärmepumpenstrategie angestoßene Dekarbonisierung der Mietwärmeversorgung auch Effizienzgewinne erzielt werden können.

Als wesentlicher Grund für den Sanierungsrückstand gilt der mietrechtliche Regulierungsrahmen: In vermieteten Gebäuden müssen die Investitionen in energetische Modernisierungen von den Gebäudeeigentümern getragen werden, ohne dass diese aus Modernisierungs-Mietanpassungsrecht (§ 559 BGB) ausreichend refinanziert werden können. Vermieter erzielen deshalb eine höhere Mietrendite, wenn sie keine Effizienzinvestitionen vornehmen und sich auf die allgemeinen Mietanpassungsrechte (§§ 557 BGB ff.) beschränken.

Die aus Effizienzinvestitionen resultierenden Energieeinsparungen kämen dagegen ausschließlich den Mietenden zugute, ohne dass die Vermietenden daran beteiligt sind. Umgekehrt tragen Mietende Energieverbrauchssteigerungen aus den Effizienzverlusten veralteter Heizungsanlagen, ohne einen Anspruch auf eine Verbesserung des Effizienzstandards zu haben.

Dieses sogenannte Mieter-Vermieter-Dilemma ist seit langem als eines der wesentlichen Hindernisse bei der Transformation des Gebäudesektors hin zu einem klimaneutralen Gebäudebestand im Jahr 2045 identifiziert.

Mit der Teil-Warmmiete wird der Interessengegensatz zwischen dem Refinanzierungs- und Renditeinteresse der Vermietenden und dem Verbrauchs- und Kosteneinsparungsinteresse der Mietenden durch eine Gleichrichtung des Energieeinsparinteresses beseitigt und das Nutzer-Investor-Dilemma aufgelöst.

Wie funktioniert die Teil-Warmmiete

Grundidee der (Teil-)Warmmiete ist die Refinanzierung von Effizienzinvestitionen durch Verbrauchseinsparungen. Hierzu werden die bisher variablen, verbrauchsabhängigen Zahlungen der Heizkostenumlage auf einen absoluten Betrag, eben die namensgebende Teil-Warmmiete, festgeschrieben. Diese ist in der Folge unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch von Mietenden an Vermietende zu zahlen. Sinken durch die Investition in Effizienzmaßnahmen die Verbrauchskosten, entsteht aus den gleichbleibenden Erlösen der Teil-Warmmiete ein zusätzlicher Deckungsbeitrag, mit dem Effizienzinvestitionen refinanziert werden können.

Je nach Ausgestaltung des Teil-Warmmietenmodells können aber mit der Teil-Warmmiete auch Nachteile für Vermietende durch Verluste bei steigenden Energieverbräuchen eintreten. Teil-Warmmietenmodelle setzend damit, wirtschaftliche Anreize für Vermietende, Energieeffizienzinvestitionen tatsächlich vorzunehmen. Da nicht nur die Energieeffizienz, sondern auch das Verbraucherverhalten oder externe Faktoren (Witterung, Primärenergiepreise, etc.) den Energieverbrauch beeinflussen, können mit Teil-Warmmietmodellen aber auch Risiken für Vermietende verbunden sein. Deshalb führt in den bisher diskutierten Modellvarianten der Teil-Warmmiete insbesondere eine Beteiligung von Mietern an den Einsparchancen zu einer Übernahme zusätzlicher Risiken für Vermieter. Je feiner die unterschiedlichen (Teil-)Warmmieten-Modelle zur Begrenzung derartiger Risiken nachjustiert werden, desto komplexer und damit in der Praxis aufwendiger werden die verschiedenen, in der Wissenschaft diskutierten Modelle. Eine gewisse Unschärfe und damit einhergehende Benachteiligung oder Bevorzugung der Vermieter- oder Mieterseite wird sich deshalb mit auch mit der Teil-Warmmiete nicht vermeiden lassen.

Wie geht es weiter mit der Teil-Warmmiete?

Sowohl in der Politik, vor allem aber in der Wissenschaft und Anwendungspraxis dürfte die Diskussion über die Teil-Warmmiete noch nicht zu Ende sein. Dabei besteht im Bereich der Vermietung von Alters-, Pflege-, Studenten- und Lehrlingsheimen, von Wärmepumpen- oder KWK-Wärme versorgten Immobilien und von Immobilien mit Passivhausstandard schon heute die Möglichkeit, Teil- oder Vollwarmmietmodelle zu vereinbaren (vgl. § 11 HeizKostV). Vermieter haben hier eine Möglichkeit, mit Pilotprojekten Erfahrungen mit einem neuen Refinanzierungsansatz für Energieeffizienzinvestitionen zu sammeln. Gerade im Zusammenhang mit ESG-getriebenen Mietimmobilien kann ein Teil-Warmmietmodell ein zusätzlicher Baustein einer glaubwürdigen, langfristigen Nachhaltigkeitsstrategie sein. Die ersten deutschen Immobilienunternehmen haben – teilweise unter Erweiterung der Grundidee der Teil-Warmmiete auf die Strom- und Telekommunikationsversorgung unter der Bezeichnung „Flatrate-Miete“ – bereits entsprechende Pilotprojekte gestartet.

Der Prüfauftrag der Koalition ist deshalb erst dann erfüllt, wenn der Koalitions-Gesetzgeber die Möglichkeit der bilateralen Einführung von (Teil-)Warmmietmodellen durch Förderprogramme, die die Entwicklungsaufwendungen und zusätzlichen Risiken von Effizienz-Warmmieten-Pilotprojekten abfedern, unterstützt und damit eine empirische Untermauerung der bisherigen Ergebnisse der Wissenschaft ermöglicht.