Neue Share Deal-Regelungen bei der Grunderwerbsteuer geplant

​Bei Investitionen in Immobilien spielt die Grunderwerbsteuer regelmäßig eine zentrale Rolle. Wird nicht das Eigentum an der Immobilie selbst erworben („Asset Deal”), sondern Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft („Share Deal”), bieten sich dabei regelmäßig Gestaltungsspielräume: Grunderwerbsteuer fällt nach bisheriger Rechtslage regelmäßig nicht an, wenn weniger als 95% der Anteile am Kapital bzw. Vermögen der Gesellschaft erworben werden. Diese durchaus übliche Praxis ist der Finanzverwaltung und dem Gesetzgeber ein Dorn im Auge. Aktuell versuchen sie deshalb, die Besteuerung von Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Unternehmen zu reformieren, um diese sogenannten „RETT-Blocker”-Strukturen, also Gestaltungen zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer (Real Estate Transfer Tax = RETT), einzuschränken.

Eine Pressemitteilung des Hessischen Finanzministeriums vom 21. Juni 2018 offenbart hierzu folgende Änderungsüberlegungen:

• Die Grenzen für die Steuertatbestände sollen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % herabgesetzt werden,
• die Haltefristen bei Steuerbarkeits- und Befreiungstatbeständen sollen von fünf auf mindestens zehn Jahre verlängert werden und
• bei Kapitalgesellschaften soll ein § 1 Abs. 2a GrEStG entsprechender Tatbestand geschaffen werden („§ 1 Abs. 2b GrEStG-E”), sodass künftig nicht nur das Erreichen einer bestimmten Beteiligungsquote durch einen Mehrheitsgesellschafter besteuert wird, sondern auch der bloße Übergang von diese Grenze nicht erreichenden Anteilen auf mehrere neue Gesellschafter.

 
In der Praxis könnten diese Änderungen weitreichende Nachteile mit sich bringen, die weit über die Intention des Gesetzgebers hinausgehen. Kritisch ist vor allem, dass aktuell nicht mit einem Bestandsschutz für Altfälle gerechnet werden kann, die im Hinblick auf die bisherige Rechtslage gestaltet worden sind:
 
Wenn beispielsweise die Konzeption eines im Jahr 2016 aufgelegten geschlossenen Fonds in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG davon ausgegangen ist, dass ab 2021 wieder umfangreiche Änderungen im Gesellschafterbestand möglich sind, ohne die bisherigen fünfjährigen Haltefristen zu verletzen, wird diese Frist durch die geplanten Änderungen voraussichtlich bis 2026 verlängert. Vereinzelt wird sogar eine Verlängerung von Fristen auf 15 Jahre diskutiert – also über die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG hinaus.
 
Betroffen sind auch Fonds, die in Immobiliengesellschaften investiert und damit gerechnet hatten, die Beteiligungen nach fünf Jahren wieder grunderwerbsteuerfrei zu verkaufen. Wenn dieser Verkauf aufgrund von Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz nicht wie geplant möglich ist, muss unter Umständen versucht werden, die Kündigungsfristen für die Anleger oder Darlehenslaufzeiten zu verlängern.
 
Für die Verwaltung von Immobilienkapitalgesellschaften oder Investmentaktiengesellschaften hält der geplante § 1 Abs. 2b GrEStG-E besondere Herausforderungen bereit: Um zu erkennen, ob innerhalb von zehn Jahren mehr als 90% der Anleger gewechselt haben, muss sie umfangreiches Monitoring betreiben. Hierbei müsste wohl jedes einzelne Immobilieninvestment in ihrem Bestand gesondert betrachtet werden, zudem wären auch mittelbare Änderungen zu erfassen.
 
Aktuell bleibt zu hoffen, dass die genannten Änderungsüberlegungen nicht oder nur in abgeschwächter Form Eingang ins Grunderwerbsteuergesetz finden werden. Die derzeit absehbaren Änderungen würden jedenfalls deutliche Hindernisse für den Grundstücksmarkt in Deutschland darstellen, die so nicht Ziel des Gesetzgebers sein können.