Zur Übertragung von fremdfinanzierten Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds

​Die steuerliche Behandlung von Übertragung fremdfinanzierter Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds war Grundlage eines aktuellen BFH-Urteils vom 31. Januar 2017 (Az. IX R 26/16), welches am 10. Mai 2017 veröffentlicht wurde. Dem Urteil lag die Klage eines Ehepaares zugrunde, welches sich im Jahr 1992 gemeinsam an einer Fonds GbR beteiligt und drei Anteile eines geschlossenen Immobilienfonds erworben hatte. Die Eheleute erzielten hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da die Beteiligung vollumfänglich über ein Darlehen bei einer Bank finanziert wurde, wurden bei der Ermittlung der Einkünfte Werbungskosten für die Zinsaufwendungen (sowie Absetzungen für Abnutzung (AfA)) zum Abzug gebracht. 

Das Darlehensverhältnis ging im Wege einer Rechtsnachfolge auf die B-AG über. Im Oktober 2010 widerriefen die Kläger die Willenserklärung, die sie im Zusammenhang mit dem Darlehensabschluss abgegeben hatten. Darüber hinaus beanspruchten sie die Zahlung von Schadenersatz von der B-AG, da diese in den vorvertraglichen Verhandlungen zum Erwerb der Beteiligung ihre Informations- und Aufklärungspflichten nicht erfüllt habe (Prospekthaftung). Die Kläger hätten bei voller Kenntnis der Sachlage weder die Beteiligung erworben, noch ein Darlehen zur Finanzierung aufgenommen, sodass ihnen nun ein Anspruch auf Rückerstattung der bereits erbrachten Zins- und Tilgungszahlungen zustünde.  

Im Februar 2011 wurde eine außergerichtliche Einigung mit der B-AG erzielt. Die Vergleichsvereinbarung enthielt zunächst eine Zusammenfassung des Sachverhaltes und die Anerkennung der bestehenden Schuldverhältnisse. Darüber hinaus verpflichteten sich die Eheleute eine Zahlung in Höhe von 15.128,88 Euro an die B-AG zur Abgeltung des Darlehens zu leisten und darüber hinaus die Gesellschaftsanteile an die Q-GmbH abzutreten. Die restliche Darlehensforderung wurde den Eheleuten erlassen. 

Bei der Veranlagung des Jahres 2011 ermittelte das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen für die (anteiligen) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und berechnete darüber hinaus Sonderbetriebseinnahmen, die sich aus der Erstattung von Schuldzinsen in Höhe von 13.487,49 Euro sowie einer Minder-AfA von 85,59 Euro zusammensetzten. Dieser Berechnung lag eine Verfügung des Bayrischen Landesamtes für Steuern zugrunde (vom 15. Juli 2008), wonach aufgrund des Darlehenserlasses das Verhältnis des Darlehensbetrages zu den insgesamt geleisteten Schuldzinsen für die Aufteilung der Rückzahlung von zu viel geleisteten Zins- und Tilgungsbeträgen zu bilden war. Darüber hinaus wurden die Anschaffungskosten verringert, sodass die AfA zu kürzen war. Da sowohl im Einspruchsverfahren als auch mit der Klage vor dem Finanzgericht (FG) keine Einigung erzielt werden konnte, gingen die Eheleute in Revision und rügten die Verletzung von Bundesrecht.

Strittig war insbesondere die Einordnung der Vergleichsvereinbarung, die sowohl vom Finanzamt, als auch vom Finanzgericht als Rückabwicklung des Darlehensverhältnisses und des Anteilserwerbes gesehen wurde, während die Kläger ein Veräußerungsgeschäft zugrunde legten (welches aufgrund des Ablaufes der zehnjährigen Spekulationsfrist als nicht mehr steuerbar zu behandeln war). 

In der Begründung der Revision wurde insbesondere vorgetragen, dass eine Rückgewähr von Leistungen nur vorliegen könne, wenn die Kläger Geld von der B-AG bekommen hätten.  

Diesen Grundsatz bestätigte der BFH, gab der Klage statt und sah die Revision als begründet an. Der BFH sah die Vergleichsregelung als Veräußerungsgeschäft an und begründete seine Auffassung unter anderem damit, dass Anschaffung und Veräußerung regelmäßig als entgeltlicher Erwerb oder die entgeltliche Übertragung eines Wirtschaftsgutes auf andere Personen zu definieren seien, aber auch andere marktoffenbare Vorgänge als Veräußerung gesehen werden könnten, wie dies bereits durch zahlreich ergangene BFH-Urteile bestätigt worden sei. Die zugrunde liegende Vereinbarung erkenne das (streitige) Darlehensverhältnis zunächst in seiner rechtlichen Existenz an und werde durch die Einmalzahlung beendet. Erst danach sei die Übertragung der Gesellschaftsanteile an die Q-GmbH erfolgt, welche im Gegenzug mit dem Erlass der restlichen Schulden beglichen worden seien. Nach Ansicht des BFH lasse dies nur den Schluss zu, dass die Gesellschaftsanteile als Gegenleistung für den Darlehensverzicht übertragen worden seien, sodass keine Rückabwicklung vorliegen könne. 

Damit sei keine Erstattung von Schuldzinsen erfolgt, eine Berücksichtigung von Sonderbetriebseinnahmen sei zu korrigieren, dies gelte auch für die Korrektur der AfA. Nach Auffassung des BFH ergäbe sich die Berücksichtigung der Zinsen als Werbungskosten auch daraus, dass die Darlehensforderung (und damit der Rechtsgrund für die Abziehbarkeit der Zinsen) in der Vergleichsvereinbarung ausdrücklich anerkannt wurde und dies keine Rückzahlung der Schuldzinsen zur Folge haben könne. Die in 2010 geltend gemachten Ansprüche der Eheleute zur Erstattung der Zinsen sowie der Tilgung seien nicht in die Vergleichsvereinbarung eingeflossen; man habe sich anders einigen können und mit der Q-GmbH eine Erwerberin für die Anteile gefunden, die eine Veräußerung der Beteiligung ermöglicht und eine einvernehmliche Einigung zum Darlehensvertrag mit der B-AG über den Vergleich ermöglicht habe.