Herausforderungen bei der Vermarktung von ausländischen Immobilieninvestments in Deutschland

veröffentlicht am 4. August 2017

Herausforderungen bei der Vermarktung von ausländischen Immobilieninvestments in Deutschland

In Deutschland besteht vor dem Hintergrund der derzeitigen Niedrigzinsphase eine erhöhte Nachfrage nach Immobilieninvestments durch inländische Privatpersonen und institutionelle Investoren wie vor allem Sach- und Personenversicherer, Versorgungswerke und Family Offices. Da deutsche Investoren seit den letzten zwei Jahren wieder verstärkt den Mut gefunden haben, sich im Ausland nach attraktiven Immobilieninvestments umzusehen, stehen immer mehr ausländische Initiatoren vor der Herausforderung, wie sie ihr ausländisches Immobilienportfolio auch für deutsche Investoren öffnen können.

Bevor jedoch ausländische Initiatoren mit der erstmaligen Vermarktung ihres Immobilienportfolios in Deutschland starten können, müssen vorab einige Hürden und Herausforderungen gemeistert werden. Insbesondere asiatische Initiatoren sind mit den deutschen Marktgepflogenheiten nicht vertraut, die einige Besonderheiten aufweisen:

Eine große Herausforderung stellen die (aufsichts-)rechtlichen Anforderungen an die Beteiligungsstruktur und die Vermarktung dar. In Abhängigkeit der deutschen Investorenzielgruppe muss dem Initiator bewusst sein, dass ausländische Immobilieninvestments nur durch eine aufsichtsrechtlich zulässige Beteiligungsstruktur erfolgen dürfen. Das deutsche Aufsichtsrecht gibt verschiedene Investitionsvehikel vor, die steuerliche Vor- und Nachteile für die jeweiligen Anlegerzielgruppen aufweisen. Bei institutionellen Anlegern werden ausländische Immobilieninvestments vor allem durch sogenannte Sondervermögen umgesetzt.

Das deutsche Aufsichtsrecht setzt neben dem Investitionsvehikel noch die Einschaltung weiterer Akteure voraus. Sämtliche Portfoliomanagementleistungen des Investitionsvehikels müssen zwingend von einer sogenannten deutschen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) erbracht werden. Das Investitionsvehikel schließt mit dem Investitionsvehikel eine entsprechende Fremdverwaltungsvereinbarung. Dadurch gibt der Initiator ein großes Stück seiner Kontrolle über das Immobilieninvestment aus der Hand. Diese Leistungen einer KVG werden üblicherweise von einer sogenannten Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft angeboten. Zudem ist neben der KVG noch eine deutsche Verwahrstelle zu bestellen, die als weitere unabhängige Instanz ausschließlich Kontrollfunktionen wahrnehmen muss. Daher ist der ausländische Initiator gut beraten, sich frühzeitig mit potentiellen Partnern (KVG und Verwahrstelle) in Verbindung zu setzen, um die jeweiligen Verantwortlichkeiten festzulegen.

Aufgrund dieser Dreiecksverhältnisse ist es gängige Praxis, dass originäre Portfolio- und Assetmanagementleistungen der KVG durch sogenannte aufsichtsrechtliche Auslagerungen auf die Initiatoren ausgelagert werden. Dabei zeigt die Erfahrung, dass eine KVG solche Auslagerungsvereinbarungen nur mit einer deutschen eigenständigen Einheit des Initiators schließen wird. Somit sind faktisch ausländische Initiatoren gezwungen, eine deutsche Tochtergesellschaft in Deutschland zu errichten und diese ausreichend personell und sachlich auszustatten. Für all diese Herausforderungen muss der Initiator ausreichend Zeit einplanen.

Neben den aufsichtsrechtlichen Anforderungen an das Investitionsvehikel und die beteiligten Parteien sind gerade asiatische Initiatoren irritiert, dass in Asien übliche Erwerbs- und Finanzierungsstrukturen nicht umsetzbar sind. Beispielsweise werden Immobilieninvestments in Japan vorrangig aus steuerlichen Gründen über Treuhandgestaltungen abgebildet. Da eine solche Treuhandgestaltung jedoch nach deutschem Aufsichtsrecht nicht zulässig ist, muss gegebenenfalls die Erwerbsstruktur geändert werden. Dies kann zu Irritationen führen.

Es ist zudem darauf hinzuweisen, dass ausländische Initiatoren aufsichtsrechtlich nicht ohne weiteres ausländische Immobilien in Deutschland vertreiben dürfen. Es bestehen nämlich aufsichtsrechtliche Anforderungen an den inländischen Vertrieb von ausländischen Immobilien.

Neben den aufsichts- und steuerlichen Anforderungen an eine Investitionsstruktur sollte der Initiator ein aussagekräftiges Financial Model für die Auslandsinvestments erstellen, das bereits auf die deutschen Investoren zugeschnitten ist.

Abgesehen davon ist eine der größten Herausforderungen die zu leistende Überzeugungsarbeit für ein asiatisches Immobilieninvestment. Denn deutsche institutionelle Investoren sind grundsätzlich bei Auslandsinvestments, aber vor allem bei solchen in Asien, äußerst zurückhaltend und abwartend. Ausländische Initiatoren sollten hier keine kurzfristigen Entscheidungen erwarten. Hierbei spielen neben den immobilienspezifischen Faktoren vor allem auch wirtschaftliche Rahmendaten des jeweiligen Investitionslandes eine große Rolle.

Schließlich sollte verstärkt vorab auch die Vergütungsstruktur festgelegt werden. Deutsche Investoren sind zwar mit so genannten Upfront-Vergütungen vertraut, angesichts der augenblicklichen Marktlage wird jedoch gerade von institutionellen Investoren eine abweichende Vergütungsstruktur hin zu laufenden Performancevergütungen bevorzugt. Gleichzeitig sollte sichergestellt werden, dass die anfallenden Vergütungen steuerlich genutzt werden können.

Trotz der vielfältigen Herausforderungen asiatischer Initiatoren beim Markteintritt in Deutschland ist erfreulich, dass attraktive reine Asieninvestments mit signifikantem Investitionsvolumen erfolgreich in Deutschland platziert werden können. Nachstehend dürfen wir auf eine solche Erfolgsmeldung eines japanischen Immobilieninitiators verweisen, der die vorstehenden Hürden erfolgreich gemeistert hat: Rödl & Partner berät Kenzo Capital Corporation Inc. beim Start des Kenzo Japan Residential Fund.