Auslandsimmobilien: Im Fokus der Finanzverwaltung

veröffentlicht am 26. Juli 2017

In Zeiten des aktiven automatisierten Datenaustausches zwischen europäischen Ländern stehen nicht mehr ausschließlich Informationen über ausländische Konten im Fokus der Finanzverwaltung. Für den Fiskus ist die Kenntniserlangung über etwaigen Immobilienbesitz deutscher Steuerpflichtiger im Ausland mehr als nur interessant und er nutzt die Erkenntnisse nicht ausschließlich dazu, nicht unerhebliche steuerliche Nachzahlungen anzustreben.

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Steuer(-strafrechtliche) Auswirkungen »
Praxistipp »
Fazit »

Indirekter Immobilienerwerb über Kapitalgesellschaft

In der Vergangenheit haben viele deutsche Steuerpflichtige, insbesondere beim Erwerb von Immobilien in Spanien, eine Gesellschaft als Beteiligungskonstrukt genutzt, d.h. die Immobilie wurde nicht unmittelbar, sondern über eine Kapitalgesellschaft erworben. Oftmals wurde hierzu die spanische Sociedad limitada (S.L.) genutzt. Viele Deutsche sind damit Anteilseigener einer Gesellschaft und nicht unmittelbare Immobilieneigentümer.

Der Grund dafür lag u.a. in der möglichen Ersparnis der hohen spanischen Grunderwerbsteuer bei Weiterveräußerung und darüber hinaus in der Optimierung der vormals sehr hohen spanischen Erbschaftsteuer. Daneben standen auch praktische Vorteile: Die Gesellschafter konnten weitgehend anonym bleiben.

Steuer(-strafrechtliche) Auswirkungen

Die angesprochene Gestaltung von Immobilienbesitz über eine S.L. hat nach der neuen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) allerdings erhebliche steuer(straf)rechtliche Folgen:

Sowohl nach spanischem wie auch nach deutschem Steuerrecht galt beim Immobilienerwerb über eine Kapitalgesellschaft stets das Prinzip des sog. „Drittvergleichs”, d.h., der die Immobilie nutzende Gesellschafter hatte für die Nutzungsdauer der Immobilie eine marktübliche Miete an die Eigentümergesellschaft zu entrichten. Die Miethöhe musste einem Vergleich mit einer Vermietung an einen fremden Dritten vergleichbar sein und dem standhalten. Sofern der Gesellschafter nur eine geringere Miete als die marktübliche entrichtete, bestand die Gefahr der Zurechnung einer verdeckten Gewinnausschüttung aus der Kapitalgesellschaft für die Steuerpflichtigen mit der Konsequenz, nicht unerheblicher Steuernachzahlungen.

So stellt auch der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 12. Juni 2013 (Aktenzeichen: I R 109/10) klar, dass die unentgeltliche Nutzung einer in Spanien gelegenen Ferienimmobilie einer spanischen S.L. durch deren in Deutschland ansässige Gesellschafter bei den Gesellschaftern als verdeckte Gewinnausschüttung zu behandeln ist.

Der BFH hat mit 3 neuen Entscheidungen aus dem vergangenen Jahr (Urteile vom 27. Juli 2016, Aktenzeichen: I R 8/15, IR 12/15; I R 71/15) jeden, der seine privat genutzten Immobilien über eine S.L. hält, einem gewinnorientierten Gewerbetreibenden gleichgestellt, der als „gewissenhafter Geschäftsleiter” die unentgeltliche Nutzung einer Immobilie durch die Gesellschafter und deren Ausbau nur gegen volle Kostentragung gegenüber der Gesellschaft zzgl. eines Gewinnaufschlags gestattet.

Alle Steuerpflichtigen, die Immobilien über eine S.L. halten, geraten damit grundsätzlich in den Verdacht, Steuern verkürzt zu haben, es sei denn, eine marktübliche Mietzahlung oder plausible Gründe, z.B. Unbewohnbarkeit aufgrund Renovierung, können nachgewiesen werden. Die Nachweispflicht trifft dabei den Steuerpflichtigen.

Beispiel:
Eine deutsche Familie erwarb 2012 Gesellschaftsanteile an einer spanischen Kapitalgesellschaft (S.L.). In deren Eigentum stand ein auf Mallorca gelegenes Grundstück, bebaut mit einem Einfamilienhaus und Schwimmbad. Das Haus stand der Familie ganzjährig zur Verfügung und wurde von ihnen in den Folgejahre unentgeltlich für Urlaubszwecke genutzt. Das Finanzamt behandelte die unentgeltliche Nutzung als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) und erfasste sie als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Der Gewinnverzicht der S.L. beruht auf einer verhinderten Vermögensmehrung in Form der marktüblichen Miete, die nach der deutschen Regelungslage geeignet ist, bei der ausländischen Kapitalgesellschaft eine sog. vGA auszulösen und die bei der Familie als Anteilseigner zu entsprechenden Kapitaleinkünften führt.

Praxistipp

Für deutsche „Immobilienbesitzer” in Spanien, kann es zu einer rückwirkenden, neuen Besteuerung des ausländischen Immobilienbesitzes durch Annahme einer sog. verdeckten Gewinnausschüttung kommen. Regelmäßig wird es sich hierbei um nicht unerhebliche Steuernachzahlungen handeln. In der Praxis geht damit häufig die Einleitung eines steuerstrafrechtlichen Ermittlungsverfahrens einher. Das nun in der Praxis von den Finanzbehörden verstärkt genutzte Vorgehen sollte bei einer Entscheidung, ob die Abgabe einer Selbstanzeige erwogen wird, Berücksichtigung finden.

Fazit

Indem die für die Besteuerung relevanten Daten von den spanischen Finanzämtern ab September 2017 automatisch gemeldet werden, kann das enorme Auswirkungen auf deutsche Steuerpflichtige mit Immobilienbesitz im Ausland entfalten.

Es kann damit gerechnet werden, dass die Informationen noch in diesem Jahr, spätestens Anfang des Jahres 2018 den deutschen Finanzbehörden bekannt werden. Wenn betroffene Steuerpflichtige noch proaktiv handeln wollen, wird der zeitliche Korridor für die Abgabe einer Selbstanzeige, bevor ggf. Tatentdeckung eintritt, immer enger.