Erweiterte Grundstückskürzung: Immobilienveräußerung ohne Gewerbesteuer

veröffentlicht am 21. Dezember 2022 | Lesedauer ca. 3 Minuten

Entscheidend für die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition ist oftmals die Steuerbelastung. Neben der Steuer auf die laufenden (Miet-)Erträge ist dabei in einem Umfeld steigender Immobilienpreise die Steuer auf einen Veräußerungsgewinn meist der ausschlaggebende Punkt. Durch geschickte Gestaltung lässt sich die Steuerbelastung mit Hilfe der erweiterten Grundstückskürzung auch bei unterjähriger Veräußerung des „letzten Objekts” auf den attraktiven Körperschaftsteuersatz (ca. 15,8 %) begrenzen.

Erweiterte Grundstückskürzung als Ausgangspunkt

Immobilien in einer Kapitalgesellschaftsstruktur zu halten, ist aus steuerlicher Sicht oft vorteilhaft. Grund hierfür ist, dass die Erträge aus der Immobilie lediglich der Körperschaftsteuer unterliegen (ca. 15,8 %) und nicht mit Gewerbesteuer belastet werden. Solange keine Gewinnausschüttung bis auf die private Ebene erfolgt, ergibt sich hieraus eine attraktive Steuerquote.

Vor dem Hintergrund, dass derzeit politische Überlegungen existieren, die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen abzuschaffen, werden diese Strukturen wahrscheinlich weiter an Attraktivität gewinnen.

Hintergrund ist die sog. erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. Gewerbesteuergesetz (GewStG)). Das Gewerbesteuergesetz regelt in dieser Vorschrift, dass der gewerbesteuerliche Ertrag um Gewinne aus der Verwaltung eigenen Grundvermögens zu kürzen ist. Dadurch lässt sich im Ergebnis erreichen, dass die Einkünfte aus der Vermietung und Veräußerung von Immobilien nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

Voraussetzung hierfür ist unter anderem, dass ausschließlich Grundbesitz vermietet wird. „Schädlich” ist daher insbesondere die Erbringung von gewerblichen (Neben-)Leistungen. Zudem ist auch eine Vermietung anderer Gegenstände, insbesondere die Vermietung von beweglichen Gegenständen wie Betriebsvorrichtungen grundsätzlich „schädlich”. Eine Ausnahme zu diesem Grundsatz bildet insbesondere die im Jahr 2021 neu ins Gesetz eingefügte „Unschädlichkeitsschwelle”. Danach sind Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit dem Mieter des Grundbesitzes „unschädlich”, wenn sie nicht höher sind als 5 % der Einnahmen der Gebäudeüberlassung.

Wo liegt das gewerbesteuerliche Problem?

Zu den oben genannten Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung kommt eine zeitliche Komponente. Die Voraussetzungen müssen während des gesamten Erhebungszeitraums vorliegen. Problematisch kann also zum einen der unterjährige Ankauf einer Immobilie sein, da in diesem Jahr die erweiterte Kürzung nicht genutzt werden kann, falls es sich um die „erste” Immobilie handelt. Zum anderen ist aber insbesondere auch der unterjährige Verkauf einer Immobilie mit einigen steuerlichen Fallstricken verbunden. Denn nach dem unterjährigen Verkauf einer „letzten” Immobile ist die Gesellschaft nicht mehr ausschließlich grundstücksverwaltend tätig, sondern verwaltet lediglich den erhaltenen Kaufpreis.

Es kommt also aus steuerlicher Sicht entscheidend darauf an, die erweiterte Grundstückskürzung auch im Verkaufsfall zu erhalten.

Wie lässt sich die Gewerbesteuerfreiheit trotzdem sicherstellen?

Um einen Zugriff der Gewerbesteuer auf den Veräußerungserlös zu verhindern, haben sich in der Praxis verschiedene Gestaltungsansätze herausgebildet. Die wichtigsten sind folgende:

Die einfachste Variante den Gewerbesteuerzugriff zu vermeiden, ist es, den Besitzübergang auf das Ende des Wirtschaftsjahres (z.B. 31.12.) zu legen. Ob dies möglich ist, ist mit dem entsprechenden Vertragspartner (Kaufinteressenten) zu klären.
Alternativ kommt eine ebenfalls relativ einfache Gestaltung in Betracht: Es wird dabei sichergestellt, dass die Veräußerung nicht das letzte Objekt betrifft. Dies geschieht durch rechtzeitigen Zukauf eines weiteren Objekts. In Betracht kommt dabei der Ankauf eines wirtschaftlich untergeordneten, kleinen Objekts. Dadurch wird sichergestellt, dass die Gesellschaft durchgängig vermietend tätig ist.
Möglich wäre es zudem, das Wirtschaftsjahr umzustellen, sodass es mit dem Besitzübergang endet. Zu beachten ist dabei aber, dass eine Zustimmung des Finanzamts erforderlich ist, und diese bei rein steuerlich motivierten Umstellungen nicht erteilt werden muss. Zudem bestehen gegebenenfalls praktische Probleme des richtigen Timings.
Zuletzt kommen verschiedene gesellschaftsrechtliche Vorgänge (insbesondere Umwandlungen) in Betracht, die dazu führen, dass das Wirtschaftsjahr oder die rechtliche oder steuerliche Existenz der Gesellschaft zum Zeitpunkt des Besitzübergangs beendet werden. Hier kann durch entsprechende Planung ebenfalls sichergestellt werden, dass die erweiterte Grundstückskürzung erhalten bleibt.
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die oben angesprochene Unschädlichkeitsschwelle. Wird diese genutzt, ist die (laufende) Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen in geringem Umfang unschädlich. Im Veräußerungsfall führen diese Betriebsvorrichtungen aber grundsätzlich zur Versagung der erweiterten Grundstückskürzung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie unterjährig oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres veräußert wird. Daher sollte durch geeignete Gestaltung sichergestellt werden, dass solche Betriebsvorrichtungen nicht zusammen mit der Immobilie, und insbesondere nicht im gleichen Wirtschaftsjahr wie die Immobilie, veräußert werden.

Fazit

Im Ergebnis ist es wirtschaftlich sehr wichtig, dass die erweiterte Grundstückskürzung auch beim Verkauf einer Immobilie erhalten bleibt. Mit etwas steuerlicher Planung lässt sich dies in der Regel gut umsetzen.

Vorrangig scheint dies ein „Problem” des Verkäufers zu sein. Aber auch der Ankäufer einer Immobilie sollte die Thematik der erweiterten Kürzung nicht aus den Augen lassen. Zum einen ist es sinnvoll, bereits beim Ankauf eine Struktur zu wählen, die die erweiterte Kürzung sicherstellt. Zum anderen ist aber auch die steuerliche Situation des Verkäufers für einen Käufer relevant. Unter Umständen könnte er nämlich für eventuelle Steuer(nach)zahlungen aus einer nachträglichen Versagung der erweiterten Kürzung in Haftung genommen werden.