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Bilanzierung von Erbbaurecht

Schnell gelesen:

Durch das BGB-und HGB-Reformgesetz wurde auch die Bilanzierungspraxis betroffen. Durch einige gesetzliche Änderungen wurden die Bilanzierungsgrundsätze wesentlich geändert, andere Neuregelungen haben sich auf die Bilanzierungspraxis dem gegenüber nicht ausgewirkt. Geänderte Bilanzierungsgrundsätze haben wir schon in unseren vorigen Artikeln angesprochen. In diesem Artikel werden wir uns mit einem Thema befassen, das durch das BGB-und HGB-Reformgesetz geregelt ist und auch bei der Bilanzierung zu beachten ist. Es handelt sich um das Baurecht.

Das Erbbaurecht hat in Tschechien zwar eine historische Tradition, durch gesetzliche Vorschriften war es jedoch zuletzt im Jahre 1963 geregelt. Der Begriff wurde nach einer langen Zeit mit dem BGB-Reformgesetz wiederbelebt.

Die Bilanzierung des Erbbaurechtes wird durch die aktuelle Durchführungsverordnung Nr. 500/2002 Gbl. geregelt, die nach dem Inkrafttreten des BGB-und HGB-Reformgesetzes geändert wurde. Die geänderte Durchführungsverordnung ist am 01.01.2014 in Kraft getreten.

Nach den Übergangsbestimmungen der DV sind die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, die vor dem Inkrafttreten der geänderten Durchführungsverordnung Nr. 467/2013 Gbl. (geänderte DV Nr. 500/2002 Gbl.) aktiviert wurden, bis zu ihrem Ausscheiden aus dem Betriebsvermögen nach alten gesetzlichen Vorschriften zu bilanzieren. Neue Bilanzierungsgrundsätzen sind auf Vermögegenstände des Anlagevermögens anzuwenden, die nach dem 01.01.2014 erworben werden.

Was versteht man unter dem Erbbaurecht

Bis zum 31.12.2013 galten als Immobilien ausschließlich Grundstücke, mit Grund und Boden fest verbundene Bauten, Wohnungen und Gewerberäume. Bauten auf fremden Grundstücken – Bauten, die einen anderen Eigentümer als das Grundstück hatten – wurden gesondert

bilanziert. Seit dem Jahre 2014 gehören zu Immobilien auch grundstücksgleiche Rechte – u.a. Baurechte.

Die Baurechte wurden ins tschechische Recht aufgenommen, da der Bau nunmehr zum Grundstück gehört. Der Baueigentümer muss neu nicht nur Eigentumsrechte am Bau, sondern auch Eigentumsrechte am Grundstück ausüben. In der Praxis müssen die Eigentumsrechte am Bau und Grundstück jedoch nicht von derselben Person ausgeübt werden, wenn z.B. der Grundstückseigentümer das Grundstück nicht verkaufen möchte, dem Ausbau jedoch zustimmt, da der Bau z.B. nur vorübergehend ist. Nach BGBReformgesetz ist in solchen Fällen, wenn die Eigentumsrechte am Grundstück und Bau nicht von denselben Personen ausgeübt werden – das Erbbaurecht anzuwenden. Das Erbbaurecht ist – wie von einigen Autoren gerne geschildert – eine „Blase”, die das Grundstück belastet. In dieser „Blase” befindet sich der Bau. Der Bau kann auf dem Grundstück oder unter seiner Erdoberfläche stehen. Das Erbbaurecht wird ins Grundbuch eingetragen.

Das Erbbaurecht kann nicht nur beim Ausbau, sondern auch im Gegenfall – um den Ausbau auf einem fremden Grundstück zu verhindern – bestellt werden. Als Beispiel – ein Hoteleigentümer erwirb das Erbbaurecht am anliegenden Grundstück, um den Gästen eine ungestörte Aussicht aus den Hotelzimmern bieten zu können. Das Erbbaurecht kann höchstens für 99 Jahre bestellt werden, diese Dauer kann jedoch verlängert werden. Nach Ablauf von 99 Jahren geht der Bau auf den Grundstückseigentümer über, wodurch sein Grundstück verwertet wird. Die beteiligten Parteien können jedoch auch vereinbaren, dass das Grundstück durch den Baueigentümer erworben wird. Beide Parteien haben Vorkaufsrechte. Das Erbbaurecht kann gegen Entgelt (den Erbbauzins) oder unentgeltlich bestellt werden.

Bilanzierung des Baurechtes

Das Erbbaurecht wird bei seiner Bestellung:

den Anschaffungskosten für den Bau zugerechnet oder
als gesondert nutzbare Sachanlage bilanziert oder
unter Vorräten verbucht.

Wird auf einem Grundstück ein neuer Bau errichtet, ist der Erbbauzins als dessen Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren. Mit dem Bau wird der Erbbauzins auch dann aktiviert, wenn es nach dem Nutzungsbeginn des Baus bestellt wird. In diesem Falle gilt es als aktivierungspflichtige Modernisierung bzw. Erweiterung des Baus.

Als gesondert nutzbare Sachanlage wird das Erbbaurecht bilanziert, wenn auf dem Grundstück kein Bau steht und ein Aufbau bei der Bestellung des Erbbaurechtes auch nicht geplant wurde (Bilanzierung unter „B.II.2. Bauten”).

Unter Vorräten ist das Erbbaurecht auszuweisen, wenn es mit dem Ziel eines Weiterverkaufs erworben wird. Wird es ein- und verkauft, ist es als Waren zu bilanzieren. Wird auf dem Grundstück zuerst ein Bau errichtet, der nach dem Aufbau verkauft wird, ist das Erbbaurecht als Erzeugnis zu aktivieren.

Ist das Erbbaurecht für mehrere Bauten bestellt, ist mit dem Bau ein angemessener Erbbauzins zu aktivieren. Der Betrag wird den Bauten proportional so zugeordnet, dass die Aktivierung z.B. durch Aufteilung des Erbbaurechtes auf mehrere Bauten nachgewiesen werden

kann.

Handelsrechtliche Abschreibungen auf das Baurecht, Ausscheiden des Erbbaurecht es aus dem Betriebsvermögen

Wird das Erbbaurecht unter Vorräten bilanziert, wird es wie alle Bestandteile der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten nicht abgeschrieben.

Bei der Bilanzierung als grundstücksgleiches Recht wird das Erbbaurecht über die Dauer abgeschrieben, für die es bestellt wird. Das Erbbaurecht wird mit der Anmeldung zur Eintragung ins Grundbuch verbucht und ab diesem Tag abgeschrieben.

Im letzten Falle wird der Erbbauzins mit dem Bau aktiviert. Hier sind zwei Umstände denkbar:

Das Erbbaurecht wird über die Abschreibungsdauer des Baus bestellt. Das Erbbaurecht gilt in diesem Fall als aktivierungspflichtige Anschaffungsnebenkosten des Baus, der Bau wird planmäßig abgeschrieben.
Komplizierter ist der Fall, in dem das Erbbaurecht für eine andere Dauer als Ab-schreibungsdauer des Baus begründet wird.

Unterschreitet die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Baus die Dauer, für die das Erbbaurecht bestellt wird, wird der Buchwert des Erbbaurechtes beim Ausscheiden des Baus aus dem Betriebsvermögen berücksichtigt. Ein ähnlicher Fall entsteht, wenn ein Vermögensgegenstand nicht voll, sondern zu seinem Erinnerungswert abgeschrieben wird.
Übersteigt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Baus die die Dauer, für die das Erbbaurecht bestellt wird, wird im Abschreibungsplan der Buchwert des Baus berücksichtigt. Dieser Buchwert kann z.B. dem vereinbarten Erbbauzins entsprechen.
Vereinfacht gesagt – in beiden Fällen ist die kürzere Abschreibungsdauer maßgebend, wobei die Abschreibungen zum Buchwert des Baus oder zum Buchwert des Erbbaurecht es mit einer längeren Nutzungsdauer vorgenommen werden.

Wird der Bau vor Ablauf der Dauer abgerissen, für die das Erbbaurecht bestellt wird, scheidet das mit dem Bau aktivierte Erbbaurecht nicht aus dem Betriebsvermögen aus, sondern wird weiterhin bilanziert.

Das Erbbaurecht in der Zukunft

Die o.g. Bilanzierungsgrundsätze sind durch die Durchführungsverordnung für das Jahr 2014 vorgeschrieben. Da in die Durchführungsverordnung die Richtlinie des Rates Nr. 2013/34/EU zu implementieren ist, wird die Durchführungsverordnung geändert. Die Änderungsverordnung sollte ab dem Jahr 2014 entworfen werden und im Jahre 2016 in Kraft treten. Es ist nicht ausgeschlossen, dass auch die Bilanzierung des Erbbaurechtes geändert wird.