Immobilienerwerb: Betrugsschaden durch Makler als Werbungskosten absetzbar

​Der Bundefinanzhof (BFH) hat in seiner gestern veröffentlichten Entscheidung vom 9. Mai 2017 (Az. IX R 24/16) geurteilt, dass der Steuerpflichtige einen Verlust bei den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen kann, wenn er einen betrügerischen Grundstücksmakler Bargeld in der Annahme übergibt, der Makler werde damit den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück bezahlen. 

In dem Streitfall beabsichtigt der Steuerpflichtige (Kläger) den Erwerb eines Villengrundstücks. Die Villa wollte er teilweise vermieten. Der Steuerpflichtige versuchte vergeblich im Juni 2000 das Grundstück zu erwerben. Der bereits vereinbarte Beurkundungstermin wurde seitens des Verkäufers, einer Stiftung nach liechtensteinischem Recht, nicht wahrgenommen. In der Folgezeit spielte der Immobilienmakler dem Kläger vor, von der Verkäuferin mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragt zu sein und den Kauf für 2,5 Millionen Deutsche Mark vermitteln zu können. Voraussetzung sei jedoch, dass der Steuerpflichtige dabei nicht in Erscheinung tritt und dem Immobilienmakler das Geld in bar übergibt. Letztendlich hat der Kläger dem Immobilienmakler ohne rechtliche Grundlage den gewünschten Kaufpreis in Höhe von 3,5 Millionen Deutsche Mark in bar sowie eine Provision in Höhe von 400.000 Deutsche Mark sowie ein „Handgeld” in Höhe von 100.000 US-Dollar gezahlt. 

Der Immobilienverkauf kam jedoch nicht zustande, da der Immobilienmakler das Geld für sich verwendet hat. Deswegen wurde er vom Landgericht zu einer Freiheitsstrafe sowie zu einer teilweisen Rückzahlung der erhaltenen Gelder vom Steuerpflichtigen verurteilt. Dem Steuerpflichtigen ist im Oktober 2000 doch noch der Erwerb der Villa geglückt. Seit Juli 2003 vermietete der Kläger die Villa bis auf das Dachgeschoss an fremde Dritte. 

Der Steuerpflichtige machte in seiner Einkommensteuererklärung den anteilig auf den vermieteten Teil der Villa entfallenen Betrugsschaden als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Allerdings haben das Finanzamt und das Finanzgericht den als Werbungskosten geltend gemachten Betrugsschaden nicht anerkannt. Denn ohne rechtliche Grundlage geleistete Zahlungen wie beispielsweise an den Immobilienmakler führen nicht zu Werbungskosten.  

Allerdings hat der BFH in der Revision zu Gunsten des Steuerpflichtigen entschieden. Die einzige Voraussetzung für die Anerkennung vorab entstandener (vergeblicher) Aufwendungen ist die Erwerbs- und Vermietungsabsicht des Steuerpflichtigen. Daran bestanden seitens des BFH im Streitfall keine Zweifel. 

Der Senat führt aus, dass auch bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden können, sobald sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, durch Vermieten Einkünfte zu erzielen (Vermietungsabsicht). Sofern der Steuerpflichtige noch kein Vermietungsobjekt besitzt, muss die Absicht zugleich darauf gerichtet sein, ein solches in absehbarer Zeit anzuschaffen (Erwerbsabsicht) oder herzustellen (Bebauungsabsicht). Ein Nachweis für eine solche Vermietungsabsicht kann nur anhand äußerer Umstände indiziell festgestellt werden. Insofern können auch Vorauszahlungen für Bauleistungen für ein Bauvorhaben, die wegen des Konkurses des Bauunternehmers nicht erbracht werden können, beim Bauherrn als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. 

Entgegen der Begründung des Finanzgerichtes schließt das Fehlen einer verbindlichen rechtlichen Grundlage gegenüber dem Immobilienveräußerer für die eingetretenen verlorenen Aufwendungen den wirtschaftlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit einer beabsichtigten Vermietungstätigkeit nicht aus. Der BFH räumt zwar ein, dass üblicherweise Zahlungen, die beim Steuerpflichtigen zu Anschaffungs- und Herstellungskosten führen, nicht ohne vertragliche Grundlage erfolgen. Allerdings weist der BFH darauf hin, dass Voraussetzung für die Absetzbarkeit der Aufwendungen als (vorab entstandene) Werbungskosten lediglich ist, dass der Steuerpflichtige endgültig entschlossen ist, das Objekt nach erfolgten Erwerb fremd zu vermieten. Eine rechtliche Grundlage wird nicht gefordert. Der notwendige Nachweis kann im Streitfall durch den Kläger erbracht werden. Unerheblich ist dabei, ob der Kläger bei der Hingabe des Geldes fremdüblich gehandelt oder gar die übliche Vorsicht außer Acht gelassen hat. 

Ergänzend führt der Senat aus, dass der (nachfolgende) tatsächliche Erwerb der Villa gegenüber dem zuvor gescheiterten Erwerbsversuch für steuerliche Zwecke eigenständig zu bewerten ist. Das bedeutet, dass der Werbungskostenabzug auch nicht daran scheitert, dass der Steuerpflichtige die Villa (später) tatsächlich erfolgreich erwerben konnte. 

Das aktuelle BFH-Urteil stärkt die Position von betroffenen Steuerpflichtigen. Sie können den erlittenen Betrugsschaden steuerlich als Werbungskosten geltend machen, sofern sie eine Vermietungsabsicht nachweisen können. Hier wird die größere Schwierigkeit bestehen, sodass den Steuerpflichtigen zu empfehlen ist, ihre Absichten zum Erwerb und der Vermietung eines Objektes frühzeitig glaubhaft zu dokumentieren.