Informationspflicht des Vermieters beim Verkauf des Mietobjekts

veröffentlicht am 22.10.2024 | Lesedauer ca. 1 Minute

LG Berlin II, Beschluss vom 4. Juli 2024, Az.: 67 T 37/24

Vermieter, die schuldhaft die Mieter nicht über den Verkauf des Mietobjekts informieren, müssen den daraus entstehenden Schaden ersetzen.

Ursprünglich hatten die Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution verklagt. Im Laufe des Verfahrens stellte sich heraus, dass der Beklagte das Mietobjekt zwischenzeitlich an einen neuen Eigentümer verkauft hatte, ohne dies den Mietern mitzuteilen. Daraufhin erklärten beide Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.

Das Landgericht Berlin II entschied, dass der Beklagte die Verantwortung für die gegen ihn gerichtete Klage trage. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass Vermieter gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben dazu verpflichtet sind, ihre Mieter über den Verkauf des Mietobjekts zu informieren, da der Mieter in die Lage versetzt werden muss, seine Rechte und Pflichten gegenüber dem neuen Eigentümer wahrzunehmen. Anderenfalls bestehe die Gefahr, dass die Mieter wegen der Verletzung der Informationspflicht kostenauslösende Maßnahmen ergreifen, weil sie ihre Rechte oder Ansprüche nicht gegenüber dem richtigen Vertragspartner geltend machen. Das Landgericht Berlin II begründete seine Entscheidung zudem mit dem Rechtsgedanken des § 566e BGB, da der Mieter ohne eine eindeutige Mitteilung des Vermieters über den Wechsel des Vertragspartners davon ausgehen müsse, dass der bisherige Vermieter nach wie vor der Vermieter und damit der richtige Anspruchsgegner sei. Demgegenüber ist der Mieter nicht verpflichtet, vor Klageerhebung die aktuellen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch einzusehen, jedenfalls dann nicht, wenn keine erkennbaren Anhaltspunkte für einen Vermieterwechsel vorliegen.

Darüber hinaus entschied das Landgericht Berlin II, dass eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters, welche zu einer unbegründeten Klage führt, im Rahmen der Kostenentscheidung nach ständiger Rechtsprechung Berücksichtigung finden kann. Im vorliegenden Fall wurde der Tatbestand als erfüllt erachtet, sodass der Beklagte die Kosten des Klageverfahrens zu tragen hatte.

Fazit:

Im Falle eines Eigentümerwechsels tritt der Erwerber an Stelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenen Ansprüche und Pflichten ein. Der Verkäufer eines Mietobjekts ist verpflichtet, die Mieter über den Vermieterwechsel in Kenntnis zu setzen. Die Mieter müssen die Mietzahlungen auch erst nach dieser Information des Eigentumsübergangs an den neuen Eigentümer und Vermieter leisten. Bis dahin können sie die Miete weiterhin an den bisherigen Vermieter zahlen, ohne negative Folgen befürchten zu müssen.