Werkvertragliche Gewährleistungsvereinbarung bei Kauf einer Wohnung

Fallen vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung Sanierungsarbeiten an, kann die Anwendung des werkvertraglichen Mängelgewährleistungsrechts vereinbart werden.

Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit sechs Wohneinheiten. Der Beklagte ist der teilende Eigentümer. Dieser verkaufte im Jahr 2011 alle Wohneinheiten, nachdem er die Bauwerke zuvor saniert hatte. In dem notariellen Kaufvertrag wurde die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Hinsichtlich der Sanierungsarbeiten am Bauwerk wurde die Anwendung des werkvertraglichen Mängelgewährleistungsrechts vereinbart. Ferner wurde vereinbart, dass die hierfür geltenden gesetzlichen Verjährungsfristen ab dem Tag des Besitzübergangs an den Käufer zu laufen beginnen. Nachdem der Beklagte ein von der Erwerberin einer Wohneinheit an ihn gerichtetes Mangelbeseitigungsverlangen zurückgewiesen hatte, trat die Erwerberin im Jahr 2021 ihre Ansprüche gegen den Beklagten an die Klägerin ab und ermächtigte diese zur gerichtlichen Geltendmachung der Zahlung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung der im selbstständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel. Durch einen nachfolgenden Umlaufbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde die Klageerhebung für die Geltendmachung von übertragenen Rechten genehmigt. Der Beklagte erhob die Verjährungseinrede und vertrat die Auffassung, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, da die Abtretungserklärung unwirksam sei. Diese sei nicht notariell beurkundet worden. Ferner komme kaufvertragliches Gewährleistungsrecht zur Anwendung, welches ausgeschlossen wurde. 

Das OLG gab der Klägerin Recht und begründete seine Entscheidung wie folgt: Die Klägerin ist prozessführungsbefugt. Die Prozessführungsbefugnis folgt nicht aus § 9a Abs. 2 WEG, da diese Vorschrift nicht die auf die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum umfasst. Notwendig ist auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetztes ein Mehrheitsbeschluss, mit dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den entsprechenden Anspruch zur alleinigen Durchsetzung an sich zieht. Die Beschlusskompetenz folgt aus §§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Genauso kann ein Wohnungseigentümer, der Inhaber eines bestimmten Rechts ist, dieses Recht zur alleinigen Durchsetzung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abtreten. Die Klägerin ist für die Geltendmachung des Kostenvorschusses aus eigenem Recht aktivlegimitiert, da die Erwerberin die ihr gegen den Beklagten zustehenden Gewährleistungsansprüche wirksam an die Klägerin abgetreten hat. Eine notarielle Beurkundung der Abtretungserklärung ist nicht erforderlich, da ein Abtretungsvertrag grundsätzlich formfrei ist. Etwas anderes gilt nur, wenn einer der gesetzlich geregelten Ausnahmefälle für die notarielle Beurkundung vorliegt. Selbst wenn die Abtretungserklärung unwirksam wäre, so ist die schwebend unwirksame Abtretung jedenfalls durch den Umlaufbeschluss wirksam geworden. Die Abtretung umfasst auch die wirksam vereinbarte Anwendung des werkvertraglichen Gewährleistungsrechts. Zuletzt wurde die fünf Jahre andauernde Verjährungsfrist durch das im Jahre 2016 anhängig gemachte selbständige Beweisverfahren gehemmt. 

Die Vereinbarung der Anwendung des werkvertraglichen Mängelgewährleistungsrechts hinsichtlich der vor dem Verkauf durchgeführten Sanierungsarbeiten führt dazu, dass auch bei Ausschluss der kaufvertraglichen Mängelgewährleistungsrechte der Käufer den Verkäufer hinsichtlich bestehender Mängel am Objekt in Anspruch nehmen kann. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer die Bedeutung und die Tragweite dieser Vereinbarung nicht verstanden hat. Dieser Umstand steht der Wirksamkeit des vereinbarten werkvertraglichen Mängelgewährleistungsrechts nicht entgegen. Der Käufer bzw. der Wohnungseigentümer kann dabei seine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abtreten. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann damit primäre Gewährleistungsrechte einzelner Wohnungseigentümer an sich ziehen und im eigenen Namen geltend machen.