Instandhaltungsrücklage keine Beschaffenheitsvereinbarung

Eine nach Angaben in bestimmter Höhe bestehende Instandhaltungsrücklage stellt nicht zwingend eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

 

Gegenstand der Entscheidung war der Erwerb einer Eigentumswohnung unter Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte wegen eines Sachmangels. Im Kaufvertrag war insbesondere geregelt, dass der Anteil an der Instandhaltungsrücklage nach Angaben zum 10.05.2019 EUR 31.530 beträgt, dieser im Kaufpreis enthalten ist und mit Besitzübergang übergeht. Auf dem Konto der zweigliedrigen Wohnungseigentumsgemeinschaft befanden sich zum Stichtag EUR 52.550, wobei der Anteil für die betreffende Eigentumswohnung rechnerisch dem oben genannten Anteil an der Instandhaltungsrücklage entsprach. Nach dem Exposé der von dem Beklagten beauftragten Maklerin waren ebenfalls Rücklagen in Höhe von ca. EUR 30.000 für eine anstehende Dachsanierung vorhanden. Tatsächlich handelte es sich bei dem auf dem Konto befindlichen Betrag jedoch nicht um eine Instandhaltungsrücklage, sondern Beträge aus Schadensersatzforderungen gegen Bauunternehmen, welche gerade nicht für die anstehende Dachsanierung zur Verfügung standen. Vor diesem Hintergrund klagte der Käufer auf Zahlung von EUR 31.530 mit der Begründung, dass er aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen sei, dass der auf dem Konto befindliche Betrag als Rücklage tatsächlich besteht und für eine Dachsanierung auch verwendet werden kann.

 

Das Oberlandesgericht Koblenz wies die Klage in zweiter Instanz nun ab. Ein Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 437 Nr. 3, 434 BGB (a.F.) besteht nach Ansicht des Oberlandesgerichts nicht. Es wurde im Kaufvertrag weder eine Beschaffenheit vereinbart, noch durfte der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen eine bestimmte Beschaffenheit erwarten. Nach Ansicht des Gerichts handelt es sich dabei lediglich um eine Wissenserklärung, mit welcher der Verkäufer die Angaben eines Dritten wiedergibt, was der Ausdruck „nach Angaben” verdeutlicht.

 

Überdies berücksichtigte das Gericht, dass die anteilige Instandhaltungsrückstellung nicht zum Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers gehört, sondern vielmehr einen Teil des Gemeinschaftsvermögens nach § 9a Abs. 3 WEG darstellt. Träger dieses Gemeinschaftsvermögens, einschließlich der gemeinschaftlichen Forderungen und Verbindlichkeiten, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weswegen der einzelne Wohnungseigentümer nicht über einen Anteil hieran verfügen kann. Es kann demnach nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte für die inhaltliche Richtigkeit der Angaben habe einstehen wollen. Der Käufer kann zudem bei Gefahrübergang nicht erwarten, dass solche Mittel tatsächlich noch vorhanden sind, nachdem der Käufer damit rechnen muss, dass die Rücklagen bereits verwendet wurden.

 

Auch die öffentlichen Angaben im Exposé der Maklerin, es sei eine entsprechende Rücklage für anstehende Sanierungen und Reparaturen vorhanden, können keine Beschaffenheitsvereinbarung begründen. Zwar kann eine Beschaffenheitsvereinbarung auch ohne ausdrückliche Erklärung der Parteien aus den Umständen des Vertragsschlusses, wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche und bei diese Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen, ergeben. Allerdings führt die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes, die in der notarielle Kaufvertragsurkunde keinen Niederschlag finden, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

Es kann bei einem Wohnungskaufvertrag von keiner vertraglich vereinbarten Beschaffenheit ausgegangen werden, wenn der Kaufvertrag vorsieht, dass der Anteil an der „nach Angaben” in bestimmter Höhe bestehenden Instandhaltungsrücklage im Kaufpreis enthalten sei. Eine Klage auf Zahlung des im Kaufvertrags genannten Betrages hat dabei keine Aussicht auf Erfolg. Der klagende Käufer hat letztlich genau das vertraglich Verein-barte erhalten, nämlich das Wohnungseigentum in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, auf deren einzigem Konto sich ein Guthaben befand, dessen Höhe sowohl mit den im Kaufvertrag als auch mit den im Exposé enthaltenen Angaben übereinstimmt. Erhielte die Klägerin neben dem Kontoguthaben einen weiteren Betrag in dieser Höhe, läge eine Überkompensation vor.