Ansprüche des Mieters bei Corona-bedingten Betriebsbeschränkungen

veröffentlicht am  28.2.2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH Urteil vom 13. Juli 2022, Az.: XII ZR 75/21

Eine Corona-bedingte Betriebsbeschränkung führt nicht zu einem Mangel der Mietsache, aber möglicherweise zur Vertragsanpassung.

 
Die Beklagte hat vom Kläger Gewerberäume zur Nutzung als „Brot und Backwaren-Filiale mit Stehcafé” gemietet. Aufgrund der COVID-19-Pandemie erteilte das Land Nordrhein-Westfalen vom 17. Februar 2020 bis zum 19. April 2020 unter anderem die Weisung zur Schließung aller Cafés. In diesem Zeitraum stellte die Beklagte ihren Betrieb ein. Aufgrund der nach diesem Zeitraum geltenden pandemiebedingten Abstandsregelungen reduzierte die Beklagte ab Mai 2020 die Sitzplätze ihres Cafés um 20 % und minderte die Miete infolgedessen entsprechend. Dabei berief sie sich aufgrund der mit Blick auf die behördlichen Maßnahmen eingetretenen erheblichen Umsatzeinbußen auf eine Herabsetzung der Miete infolge Vertragsanpassung nach § 313 BGB. Gerichtlich begehrte die Beklagte daneben die Feststellung, dass die Miete auch in den beiden vorangegangen Monaten zumindest in gleicher Höhe zu mindern sei.

 
Beides wies der BGH zurück. Zur Begründung führt er aus, dass hoheitliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht zu einem Mangel der Mietsache nach § 536 BGB führen, weil die Gebrauchsbeschränkung, die ab Mai 2020 im Wesentlichen nur in der Einhaltung des Abstandsgebots bestand, nicht an die Mietsache, sondern an den Geschäftsbetrieb der Beklagten als Mieterin anknüpfen. Das gilt ebenso für die gänzliche Schließung in den vorangegangenen Monaten.

 
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem vereinbarten Mietzweck, die Räumlichkeiten als Café zu nutzen. Denn ohne besondere Umstände gehören nur rechtliche Umstände, die die Mietsache selbst betreffen, zu der vom Vermieter geschuldeten Leistung. Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben, hat der Vermieter hingegen ohne eine anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen.

  
Der BGH verneint zudem einen Anspruch auf Vertragsanpassung aus § 313 BGB, da durch die Betriebsschließung/-beschränkung für die Mieterin ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht unzumutbar geworden ist. Dieser Anspruch kommt nach dem BGH bei gewerblich genutzten Räumen im Fall einer hoheitlichen Betriebsschließung/-beschränkung zwar grundsätzlich in Betracht. Die dafür erforderliche Abwägung fällt aber zu Lasten der Mieterin aus, da insbesondere die Möglichkeit zu berücksichtigen ist, durch Kurzarbeit und staatliche Hilfen ihren pandemiebedingten Nachteil auszugleichen.

Fazit:

Weder die gänzliche betriebliche Schließung, noch die teilweise Beschränkung durch Abstandsregelungen oder Ähnlichem, führen zu einer Kürzung der Miete. Auch in diesen Fällen kommt nach dem BGH ein Anspruch auf Vertragsanpassung zwar grundsätzlich in Betracht. Schlussendlich ist dieser jedoch durch die Möglichkeit der Kurzarbeit und der Inanspruchnahme staatlicher Hilfen gesperrt.