Öffentliches Vorkaufsrecht und Auskunftspflicht bei Share Deals

VG Berlin, Beschluss vom 13.12.2019, Az.: 19 L 566.19

Bei Verkauf von Unternehmensanteilen an einer Grundstücksgesellschaft, kann eine Auskunftspflicht gegenüber der vorkaufsberechtigten Gemeinde bestehen.

 
Im streitgegenständlichen Fall ging es um die Vorlagepflicht des Käufers von Gesellschaftsanteilen an einer Grundstücksgesellschaft bezüglich der notariellen Unterlagen über die zugrundeliegende Transaktion. Das Bezirksamt Neukölln von Berlin (nachfolgend Bezirksamt) hatte Kenntnis über eine im Jahre 2019 erfolgte Transaktion erlangt und forderte auf Grundlage des Baugesetzbuchs die Unterlagen über die Transaktion an. Die Antragstellerin erwarb 89,9 % an zwei Grundstücksgesellschaften, die jeweils ein Grundstück hielten. Die restlichen 10,1 % erwarb eine zypriotische Gesellschaft. Die Grundstücke liegen im räumlichen Geltungsbereich einer Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Gebiet Flughafenstraße/Donaustraße im Bezirk Neukölln von Berlin. Mit Bescheid vom 18.10.2019 forderte das Bezirksamt die Unterlagen betreffend die Transaktion an und drohte ein Zwangsgeld bei Nichtbefolgung an. Begründet hat das Bezirksamt die Anforderung damit, dass sich erhebliche Anhaltspunkte für das Vorliegen eines vorkaufsrechtsfähigen Vorgangs ergeben haben und deswegen ein Verwaltungsverfahren zur Erforschung des Sachverhaltes eröffnet wurde. Hiergegen wendet sich der Antragsteller im einstweiligen Rechtsschutzverfahren und beantragte die sofortige Vollziehung auszusetzen.

 
Das VG Berlin hat die Anträge wegen Unbegründetheit zurückgewiesen. Die Ermessensausübung der Gemeinde bezüglich der Anforderung von Unterlagen zur Erforschung des Sachverhaltes sei hier nicht ermessensfehlerhaft erfolgt. Die Vorlagenanordnung ist durch den Ermittlungs- und Untersuchungszweck gedeckt, der darin besteht, die Tatsachengrundlage für die Entscheidung über eine mögliche Ausübung des Vorkaufrechts zu gewinnen. Die Anforderung der notariellen Unterlagen sei hierfür geeignet und erforderlich. Grundsätzlich seien zwar „Share Deals”, d.h. der Kauf von Unternehmensanteilen an einer Grundstücksgesellschaft, anders als der Kauf des Grundstücks kein vorkaufsfallauslösender Vorgang, allerdings kann ein Umgehungsgeschäft vorliegen, das einen Vorkaufsfall wiederum begründet. Ein möglicher Umgehungstatbestand liege bei Verkauf von Unternehmensanteilen an einer Grundstücksgesellschaft statt dem Verkauf des Grundstücks möglicherweise vor.

 
Lässt sich dabei anhand der Transaktionsstruktur nicht von vornherein und unzweifelhaft festlegen, ob ein Umgehungsgeschäft vorliegt, so kann einer Gemeinde die Berufung auf das Auskunftsrecht regelmäßig nicht verweigert werden. Insbesondere liegen die Grundstücke in einem sogenannten „Milieuschutzgebiet”, dort gälten besonders strenge Maßstäbe. Durch die Anforderung der Unterlagen kann die Behörde nämlich anhand dieser nachvollziehen, ob ein Umgehungsgeschäft vorliegt. Dies stelle keine „reine Ausforschung eines zivilrechtlichen Vorgangs” dar. Die Vorlagenanordnung ist unter Berücksichtigung der Grundrechte und rechtlich geschützten Belange des Antragstellers bei Abwägung mit dem öffentlichen Interesse an einer weiteren Aufklärung des Sachverhalts angemessen.

Fazit:

Es sollte bei jeder Transaktion ein eventuell bestehendes gemeindliches Vorkaufsrecht bedacht werden. Die bloße Strukturierung der Transaktion als Share Deal reicht nicht aus, um die Annahme eines Vorkaufsfalles in jedem Fall zu verhindern. Die Rechte der vorkaufsberechtigten Gemeinde werden mit dieser Entscheidung nun gestärkt, da die Gemeinden bei Annahme eines Umgehungsgeschäfts die notariellen Urkunden anfordern können, um das Vorliegen eines Vorkaufsfalles zu beurteilen.