Verwaltungskostenpauschale zulasten des Mieters ist unwirksam

​BGH, Urteil vom 19.12.2018, Az.: VIII ZR 254/17

Eine Verwaltungskostenpauschale, die nicht Teil der Grundmiete ist, kann nicht wirksam in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden.

 
Der Kläger ist seit 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag enthält eine Regelung wonach, gehörend zur Grundmiete, monatlich eine Verwaltungskosten-pauschale über EUR 34,38 anfällt. Auf diese Pauschale zahlte der Kläger von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von EUR 601,65. Anschließend berief er sich auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung und begehrte die Rückzahlung seiner bereits geleisteten Zahlungen.

 
Der BGH sprach dem Kläger Recht zu. Das gesetzliche Mietrecht räume dem Vermieter zwar die Möglichkeit ein, die in der Betriebskostenverordnung bezeichneten Betriebskosten auf den Mieter zu übertragen. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sehen die Vorschriften des Mietrechts jedoch vor, dass für den Mieter nachteilig abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Dies gelte für Individualvereinbarungen wie auch für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Daher können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten vereinbart werden. Nicht vereinbart werden können allgemeine Verwaltungskosten, denn diese sind nach einer ausdrücklichen Regelung in der Betriebskostenverordnung nicht als Betriebskosten umlagefähig. Aufgrund der abschließenden Aufzählung der umlagefähigen Betriebskosten sei eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht möglich. Bereits die Bezeichnung „Verwaltungskostenpauschale” zeige die Nähe zu den Betriebskosten statt zur Grundmiete. Allerdings steht es dem Vermieter offen, die vereinbarte Grundmiete aufzuschlüsseln, und dort nicht umlagefähige Kosten, wie die Verwaltungskosten, anzugeben. Dieser Hinweis auf die interne Kalkulation des Vermieters wirkt sich auch bei späteren Mieterhöhungen aus. Dort ist Ausgangsmiete für die Gegenüberstellung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete dann der Gesamtbetrag aus Grundmiete und Verwaltungskosten.

Fazit:

Verwaltungskosten, die keinen Teil der Grundmiete darstellen, können in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Dies gilt jedoch nicht für die Geschäftsraummiete – hier ist die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet – die Tücken liegen hier in der möglichen Wechselwirkung mit anderen Kostenpositionen.