WEG: Dauerhafte Änderung bzw. Aufhebung von Sondernutzungsrechten gegen den Willen des Berechtigten

​Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 65/17

Wohnungseigentümer müssen einen umfassenden Mitgebrauch ihrer Sondernutzungsflächen durch die anderen Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dulden.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Duldung des Mitgebrauchs ihrer Sondernutzungsfläche. Die Klägerin ist eine Wohnungsgemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist. In der der Klägerin erteilten Baugenehmigung ist vorgesehen, dass die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude errichtet werden, unter anderem vor der Wohnung der Beklagten. Die Stellplätze wurden jedoch in einem rechten Winkel zum Gebäude ausgerichtet. Dies veranlasste die Stadt dazu, der Klägerin aufzugeben, die Stellplätze wie verlangt parallel zum Gebäude zu errichten. Dies würde dazu führen, dass die durch Gemeinschaftsordnung der Beklagten zugewiesenen Sondernutzungsfläche – eine abgezäunte Garten- und Terrassenfläche – hierfür verwendet werden müsste. Die Klägerin verlangt deswegen von der Beklagten es zu dulden, dass die Klägerin die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die dauerhaft durch die Wohnungseigentümer und Bewohner genutzt werden können.

Der BGH stellte fest, dass ein Sondernutzungsberechtigter diesen umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche nicht dauerhaft dulden muss. Jeder Wohnungseigentümer sei zwar gemäß § 13 Abs. 2 S.1 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Miteigentums berechtigt, dies gilt jedoch gemäß § 15 Abs.1 WEG nicht für das dem Einzelnen zugewiesene Sondernutzungsrecht. Solche Flächen stehen nicht zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung, viel mehr sollen sie die anderen von einer Nutzung ausschließen (negative Komponente) und das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuweisen (positive Komponente). Eine dauerhafte Pflicht den Mitgebrauch dulden zu müssen, hat der Gesetzgeber nämlich nur im Fall einer Abweichung von der Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG vorgesehen. Hierfür muss ein „schwerwiegender Umstand“ vorliegen und das Festhalten an die bisherige Regelung muss „unbillig” sein.

Fazit:

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten können nur in den Ausnahmefällen des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG durch Änderung der Sondernutzungsvereinbarung bzw. der Gemeinschaftsordnung beschritten werden.