Mietanpassung nach Indexänderung kann der Schriftform unterliegen

​Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.04.2018, Az.: XII ZR 43/17

Kann eine Partei nach einer Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete verlangen, unterliegt die Mietänderung unter Umständen dem Schriftformerfordernis.

Im zugrunde liegenden Fall stritten die Parteien darüber, ob das Mietverhältnis wegen Nichteinhaltung der Schriftform gekündigt werden kann. Im Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter eine Neufestsetzung der Miete verlangen kann, wenn sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland um mehr als 4 % der ursprünglichen oder zuletzt geänderten Miete erhöht oder verringert. Weiterhin war im Mietvertrag geregelt, dass die Nichteinhaltung der Schriftform kein Kündigungsgrund sein soll, viel mehr die Parteien alles Notwendige tun müssen, um den Erfolg des Vertrags herbeizuführen.

Der BGH sprach den Klägern Recht zu. Die Kündigung sei wirksam, da der Mietvertrag nach der letzten Änderung nicht mehr der Schriftform des § 550 BGB genüge. Dies hatte zur Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und somit jederzeit ordentlich gekündigt werden konnte. Die Schriftform sei nur erfüllt, wenn alle für den Vertrag wesentlichen Punkte in diesem geregelt seien und der Vertrag in Form einer unterzeichneten Urkunde vorliegt oder sich aus gleichlautenden Urkunden, die von jeweils einer Partei unterzeichnet wurden, ergibt. Für Vertragsänderungen gelte nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Die Änderung der Miethöhe stellt eine stets wesentliche Vertragsbedingung dar, die somit dem Schriftformerfordernis unterliegt. Hieran ändern auch Schriftformheilungsklauseln nichts, da diese unwirksam sind, (vgl. auch Immobilien-Streiflicht Ausgabe 23 – 14.11.2017).

Ausnahmen von diesem Schriftformerfordernis ergeben sich nur dann, wenn im Mietvertrag ein einseitiges Anpassungsrecht einer Partei geregelt ist, das durch eine einseitige Willenserklärung ausgeübt werden kann, oder die Mietanpassung im Vertrag so geregelt ist, dass sie automatisch per Indexklausel zu einer Mietanpassung führt.

Fazit:

Fehlt in einem Mietvertrag eine Anpassungsautomatik oder eine einseitiges Recht zur Mietanpassung, so bedarf eine Mietanpassung nach Indexänderung der Schriftform. Etwaige Schriftformheilungsklauseln im Mietvertrag sind unwirksam.