Doppelt hält auch vor dem BGH besser – Kaution und Vollstreckungsunterwerfung nebeneinander möglich

BGH, Urteil  vom 14.06.2017, Az.: VIII ZR 76/16

Eine notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung kann neben einer Kaution über drei Monatsmieten bestehen.

In seinem Versäumnisurteil hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob eine notariell beurkundete Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung neben der Kautionszahlung von drei Monatsmieten eine unzulässige Sicherheit darstellt. Gesetzlicher Aufhänger des Rechtsstreits war der Wortlaut des § 551 Abs. 1 BGB, der bei der Wohnraummiete die Höhe der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten beschränkt. Die ehemaligen Mieter der Wohnung – eine GmbH und deren Geschäftsführer – hielten vor diesem Hintergrund die vereinbarte Unterwerfung als vermeintliche zusätzliche Sicherheit für rechtswidrig und wehrten sich gegen die Zwangsvollstreckung hieraus.

Zu Unrecht, wie der BGH befand. Er stellt klar, dass die Unterwerfungserklärung keine Sicherheit im Sinne des § 551 BGB Abs. 1 darstelle. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift beschere die Unterwerfungserklärung dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie beispielsweise ein verpfändetes Sparbuch. Vielmehr vereinfache sie dem Vermieter lediglich die Vollstreckung, ohne ein Mahnverfahren oder ein Urteil als Vollstreckungstitel bemühen zu müssen.

Fazit:

Der BGH trifft mit seiner Entscheidung eine saubere Differenzierung zwischen vertraglich gewährten Sicherungsrechten einerseits und einer prozessualen Erleichterung zur Durchsetzung eigener Rechte im Sicherungsfall andererseits. Auch wenn ihre Verwendung im Ergebnis zu ähnlichen Ergebnissen beim Mieter führen dürfte, ist der dogmatische Hintergrund zwischen materiellem Sicherungsmittel und prozessualem Vollstreckungstitel ein sehr unterschiedlicher. Durch sein Urteil erkennt der BGH eine übliche Rechtspraxis der Vermieter höchstrichterlich an. Aus Vermietersicht ist dieses Urteil daher nur zu begrüßen.

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