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Nach dem AG München ist eine Delegation bezüglich Grundfragen der Art und Weise der Durchführung einer Maßnahme nur im Beschluss der Wohnungseigentümer zu regeln.
In einer Eigentümerversammlung wurde u. a. folgender Beschluss mehrheitlich gefasst: „Die Verwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, die Pflanzstreifen um das Haus herrichten zu lassen. Alle Efeuwurzeln werden entfernt, die Bereiche werden mit neuer Erde versehen und mit verschiedenen - laut Gartenfachbetrieb geeigneten - Pflanzen versehen….” Der Kläger meint, der Beschluss sei zu unbestimmt und überlasse die Art der Ausführung dem externen Gärtner.
Mit Erfolg! Ein Beschluss, der nicht hinreichend bestimmt ist, entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 WEG). Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil Sondernachfolger an Beschlüsse gebunden sind, klar und bestimmt oder zumindest durch Auslegung bestimmbar sein. Auch bei der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung (Umfang, Finanzierung, Ablauf, Kostenvorschläge) müssen im Beschluss geregelt werden. Es stellt daher eine unzulässige Delegation von Aufgaben der Wohnungseigentümer dar, diese Entscheidung hinsichtlich der Pflanzenwahl auf die Hausverwaltung oder gar eine Gartenbaufirma zu übertragen.
Ein bedauerlicher und vermeidbarer Fehler der Verwaltung! Eine Bezugnahme auf ein vorgelegtes Angebot mit den darin beschriebenen Arbeiten enthielt der Beschluss gerade nicht. Das wäre mit geringstem Aufwand möglich gewesen! Hier zeigt sich wieder, dass rechtliche vorbeugende Beratung schwerwiegende Fehler und daraus resultierende Kosten für die Gemeinschaft vermeiden kann.
Harald Reitze, LL.M.
Rechtsanwalt, Attorney at Law (New York)
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Andreas Griebel
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
