„Kauf bricht nicht Miete”, auch wenn Vermieter und Verkäufer nicht identisch sind

​BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: XII ZR 26/16

Der Erwerber einer Immobilie wird auch dann automatisch Vermieter über die betreffenden Räume, wenn Veräußerer und Vermieter nicht identisch sind.
 

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Räumlichkeiten im Jahr 2003 vom Vermieter mit einer Festlaufzeit angemietet. Der Vermieter selbst wurde lediglich gegründet, um für den Eigentümer der Immobilie die Vermietertätigkeit auszuführen, das heißt, die entsprechenden Mietverträge abzuschließen und die Miete einzuziehen. Im Jahr 2011 verkaufte der Eigentümer die Immobilie, wobei der Kaufvertrag ausdrücklich eine Liste sämtlicher zur Immobilie gehörenden Mietverträge enthielt und eine Übertragung sämtlicher Rechte aus diesen Mietverträgen vom Veräußerer auf den Erwerber vorsah. Im Jahr 2013 sprach der Erwerber die ordentliche Kündigung gegenüber dem Mieter aus, welche jedoch an der Festlaufzeit des Mietverhältnisses scheiterte. Der Erwerber erhob so dann Klage auf Herausgabe, da kein Mietverhältnis zwischen ihm und dem Mieter bestehe.
 

Nach BGH hat die Räumungsklage keine Aussicht auf Erfolg, da dem Erwerber kein Anspruch auf Herausgabe der Räumlichkeiten zustehe. Dieser Anspruch scheitert am Recht zum Besitz des Mieters, welches aus dem Mietvertrag herrührt, der zwischen dem Erwerber und dem Mieter bestehe.
 

Das Mietverhältnis sei im Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie in entsprechender Anwendung des § 566 BGB zwischen dem Erwerber und dem Mieter entstanden. Im hier vorliegenden Fall sei es unschädlich, dass anders als von § 566 BGB gefordert, Veräußerer und Vermieter der Räume nicht personenidentisch seien. Schutzzweck der Regel „Kauf bricht nicht Miete” sei der Schutz von gewerblichen Mietern, welche bei der Veräußerung der Räumlichkeiten nicht ihr Recht zum Besitz hieran verlieren sollten. Erfolgt die Vermietung nun jedoch durch eine Gesellschaft, welche lediglich gegründet wurde, um für den Eigentümer die Vermieteraufgaben zu übernehmen, das heißt rein im wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelt und selbst kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat, so sei das Kriterium der Personenidentität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt, da der Schutzzweck derselbe sei. Folglich entsteht mit Übergang des Eigentums automatisch ein inhaltsgleiches Mietverhältnis zwischen Mieter und Erwerber.
 

Fazit:

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete” gilt unter Umständen auch entsprechend, wenn Veräußerer und Vermieter nicht personenidentisch sind. Es hängt hierbei von der wirtschaftlichen Interessenlage dieser ab.