Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinde bei einem fehlerhaften Bauvorbescheid

BGH, Urteil vom 02.02.2017, Az.: III ZR 41/16

Die Gemeinde haftet gegenüber einem Bauherrn für einen rechtswidrigen Bauvorbescheid. Der BGH hat entschieden, dass dem Bauherrn nicht das wirtschaftliche Risiko eines rechtswidrigen Vorbescheids auferlegt werden kann, auch wenn der Grundstückserwerber von dem Bauvorbescheid nicht rechtzeitig Gebrauch gemacht hat. Innerhalb der Reichweite eines Bauvorbescheids bleiben nachfolgende Rechtsänderungen außer Betracht.
 

Im vorliegenden Fall erhielt der Bauherr vor Erwerb eines seit langem unbewohnten und stark sanierungsbedürftigen Einfamilienhauses einen Bauvorbescheid, wonach die ausreichende Erschließung bestehe. Während der Geltungsdauer von drei Jahren reichte der Erwerber keinen Bauantrag ein. Den nachfolgenden Antrag auf Verlängerung der Geltungsdauer des Vorbescheids wies die Behörde mit der Begründung ab, dass die Erschließung doch nicht gesichert sei. Da der Bauherr im Vertrauen auf den positiven Baubescheid das Einfamilienhaus erworben hat, begehrt dieser von der Gemeinde, gegen Übertragung des Eigentums, den Ersatz des Kaufpreises und seiner sonstigen Aufwendungen.
 

Der BGH bejaht die Amtshaftung der Gemeinde. Diese hat durch Erlass eines rechtswidrigen Vorbescheids ihre Amtspflicht zu rechtmäßigem Verwaltungshandeln verletzt. Die Verlängerung der Geltungsdauer für den Vorbescheid darf nicht deshalb versagt werden, weil die Gemeinde bei unveränderter Sach- und Rechtslage nun von der Rechtswidrigkeit des Vorbescheids ausgeht. Der Bauherr darf vielmehr darauf vertrauen, dass der Bescheid rechtmäßig erlassen wurde und damit auch verlängerungsfähig ist. Folglich ist der Erwerber bei einem fehlerhaften Bescheid im Wege der Amtshaftung schadlos zu stellen.
 

Fazit:

Der BGH stärkt den Vertrauensschutz in das Verwaltungshandeln. Der Bauvorbescheid stellt eine Vertrauensgrundlage für die Entscheidung über die künftige bauliche Nutzung des Grundstücks dar, weswegen hierauf besonderes Augenmerk zu richten ist. Jedoch unterliegt die Frage, ob es sich um einen rechtswidrigen Vorbescheid handelt – etwa weil sich die Sach-/Rechtslage geändert hat – und ob dem Erwerber im Rahmen der Amtshaftung ein Ersatzanspruch zusteht, stets einer Einzelfallprüfung.