Unwirksamkeit von „versteckter Nebenkostenpauschale”

OLG Hamm, Urteil v. 08.06.2017, Az.: 18 U 9/17

In einer Anlage mit abzurechnenden Nebenkostenpositionen „versteckte” Pauschalkosten können in einem Gewerbemietvertrag als überraschend und damit unwirksam angesehen werden.
 

Die Vermieterin verlangte von ihrem Gewerbemieter die Nachzahlung von Nebenkosten. Sie berief sich auf Regelungen in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter neben der Grundmiete Nebenkostenvorauszahlungen leisten musste. Nebenkosten waren nach dem Mietvertrag alle Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung sowie die in Anlage 2 zum Mietvertrag aufgeführten Positionen. Nach dieser Anlage 2 wurden zum einen Kosten der Hausverwaltung und zum anderen Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen pauschaliert mit je 4 Prozent der Jahresgrundmiete angesetzt.
 

Wie der beklagte Mieter war auch das OLG Hamm der Ansicht, dass diese Regelungen in der Anlage zum Mietvertrag gegen das Verbot überraschender Klauseln nach § 305c BGB verstoßen und daher nicht Vertragsinhalt wurden. Ungewöhnlich war, dass an einer Stelle im Vertrag Regelungen zu Pauschalen für bestimmte Kostenpositionen eingeführt werden, an der ausweislich der Konzeption des Vertrages nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind. Durch die im Mietvertrag angelegte Unterscheidung zwischen einer „feststehenden” Grundmiete und Mietnebenkostenvorauszahlungen war mit pauschalierten Nebenkosten nicht zu rechnen. Durch die Vertragsgestaltung wurde der Eindruck erweckt, bei sämtlichen Nebenkosten handele es sich um solche, über die nach Zahlung von Vorauszahlungen noch gesondert abzurechnen ist.
 

Fazit:

Selbstverständlich ist es möglich sowohl Verwaltungskosten als auch Instandsetzungs- und
-haltungskosten auf den Mieter umzulegen und hierbei Pauschalen zu vereinbaren. Wie das vorliegende Urteil zeigt, ist dabei jedoch strikt auf eine transparente und in sich schlüssige Darstellung zu achten, die den Vertragspartner nicht überrascht.

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