Im Zweifel ist notarielle Urkunde entscheidend, nicht deren Entwurf

BGH, Urteil vom 10.06.2016, Az.: V ZR 295/14

Mit einem Urteil aus diesem Sommer unterstreicht der BGH die Bedeutung notarieller Urkunden. Der BGH entschied, dass die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit eines notariellen Vertrages nicht durch die Vorlage eines inhaltlich abweichenden Vertragsentwurfs widerlegt wird.
 

Zugrunde lag eine in der Immobilienvertragspraxis häufig zu findende Erklärung der Parteien am Anfang des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages, dass sie ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des Entwurfs und einer Auseinandersetzung mit dessen Inhalt hatten. Dies führt jedoch nach Ansicht des BGH – erwartungsgemäß – nicht dazu, dass Regelungen in der notariellen Urkunde, die von dem Entwurfstext abweichen, wegen Perplexität (Widersprüchlichkeit) nichtig wären. Der im Vorspann der Niederschrift aufgenommenen Bestätigung der Parteien kommt nicht – wie das Berufungsgericht meint – der Erklärungsgehalt zu, dass der Entwurfstext rechtsverbindlich gelten soll und bei der sich anschließenden Beurkundungsverhandlung keine Veränderungen erfahren wird.
 

Selbstverständlich muss es den Parteien nach Einsichtnahme des Entwurfs möglich sein, im Rahmen des Beurkundungstermins weitere Verhandlungen zu führen und Erweiterungen sowie Änderungen am Entwurf vorzunehmen. Der BGH führt zur Begründung den Zweck der notariellen Beurkundung sowie des Beurkundungsverfahrens an (Belehrungsfunktion, Übereilungsschutz u.a.). Weiter führt er aus, dass es Aufgabe des Notars ist, im Beurkundungstermin die wahren Absichten der Parteien zu ergründen und in den Vertrag zu überführen.
 

Der Beklagte, der sich auf eine vom Urkundentext abweichende Regelung beruft, ist beweispflichtig, wenn er Richtigkeit und Vollständigkeit der notariellen Urkunde erschüttern möchte. Hierzu genügt die Vorlage eines abweichenden Entwurfs alleine nicht.
 

Fazit:

Erwartungsgemäß unterstreicht der BGH die Bedeutung der notariellen Beurkundung als bedeutendste Form des Vertragsschlusses. Selbstverständlich und gerade deshalb kommt aber den Vorbereitungen des Kaufvertrages eine immense Bedeutung zu.