Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung über die Abnahme durch Bauträger selbst

​BGH, Urteil vom 30.06.2016, Az.: VII ZR 188/13

Der Bundesgerichtshof (BGH) nimmt abermals Stellung zur Wirksamkeit einer Regelung, wonach der Bauträger als Erstverwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst vornimmt. Schlüsselfrage der Entscheidung war, ob das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet war und welche Mängelrechte dem Erwerber daher zustehen.
 

Mit seiner Entscheidung bestätigt der BGH zum einen im Anschluss an seinen Beschluss vom 12.09.2013 (Az. VII ZR 308/12), dass eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, unwirksam ist.
 

Für die Frage der Rechte des Erwerbers arbeitet der BGH zum anderen heraus, dass die Inhaltskontrolle von Formularklauseln ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders dient; der Verwender selbst kann sich dagegen nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung berufen und darf aus einer solchen Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen. Erweckt der Bauträger durch Verwendung einer (unwirksamen) Klausel aber den Eindruck, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei, muss dieser als Verwender nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Nachteil tragen, dass er trotz fehlender (wirksamer) Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen konfrontiert wird.
 

Fazit:

Folge ist, dass den Bauträger die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit trifft, da tatsächlich keine wirksame Abnahme erfolgt. Überdies bestehen Auswirkungen auf die Verjährung zum Beispiel des Nacherfüllungsanspruchs, da diese erst mit der Abnahme beginnt.