Städtebauliche Verträge – Indirekter Druck auf Gemeinden zulässig

​BGH, Urteil vom 02.10.2015, Az.: V ZR 307/13

Nach Ansicht des BGH verstoßen Gestaltungen in städtebaulichen Verträgen, die für den Fall des Ausbleibens einer bestimmten Bauleitplanung negative Konsequenzen für die Gemeinde regeln, nicht gegen das Koppelungsverbot und sind zulässig.
 

Im zu entscheidenden Fall hatten die Parteien die Änderung des Bebauungsplanes zur Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit gemacht. Da die Änderung ausblieb, trat keine Fälligkeit ein. Die Gemeinde klagte danach auf Erfüllung. Grundsätzlich verstoßen vertragliche Zusagen, einen Bebauungsplan aufzustellen oder abzuändern, gegen das sog. „Koppelungsverbot” des § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB und sind nichtig (§ 134 BGB). Hierdurch werde der Planabwägungsvorgang der Bauleitplanung unzulässig verkürzt.
 

Allerdings liege eine solche Verkürzung selbst dann nicht vor, wenn das Ausbleiben einer bestimmten Bauleitplanung zu Schadens- oder Aufwendungsersatzansprüchen gegen die Gemeinde führt oder die Fälligkeit des Kaufpreises ausbleibt. Dies sei im Interesse eines „redlichen Grundstücksverkehrs” zulässig und nur „indirekter Zwang”.
 

Fazit:

Ob monetäre Nachteile tatsächlich keinerlei Auswirkungen auf die Planabwägung haben, mag dahinstehen. Derartige Gestaltungen sind jedenfalls zulässig. Städtebauliche Verträge sind bei der Quartierentwicklung zwischenzeitlich die Regel. Bei der zulässigen Gestaltung ist im Interesse der öffentlichen Hand und der Erwerber jedoch Vorsicht walten zu lassen, um keine (ungewollt) angreifbaren Gestaltungen zu schaffen.