Wirksame Kündigung durch Grundstückserwerber trotz Schriftformheilungsklausel

Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass der Erwerber einer Immobilie nicht an die sog. „Schriftformheilungsklausel” eines auf ihn übergehenden Mietvertrages gebunden ist. Der Erwerber handelt nicht treuwidrig, wenn er den Mietvertrag bei Schriftformmangel kündigt.
 
Der Erwerber einer vermieteten Immobilie stellte fest, dass aus dem Mietvertrag die Mietflächen des Mietobjekts nicht klar bestimmbar waren. Dies nahm er für eine Kündigung zum zum Anlass. Er begründete dies mit einem Verstoß gegen das Schriftformgebot. Befristete Mietverträge mit Laufzeit über einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden. Ansonsten sind sie mit gesetzlicher Frist kündbar. In der mangelnden Bestimmbarkeit der Mietfläche sah der BGH einen Verstoß gegen die Schriftform. Nach dem BGH kommt es auch nicht darauf an, dass den Vertragsschließenden das Mietobjekt und die tatsächliche Nutzung der Flächen bekannt gewesen sei.

 

Gerade für Mieter ist diese Rechtsprechung in Kombination mit den Auswüchsen der Schriftformanforderungen problematisch. Sie können sich und ihre Investitionen nicht gegen den Übergang des Mietverhältnisses auf einen Erwerber nicht schützen. Ausweg kann die Verpflichtung des ursprünglichen Vermieters sein, die Heilungspflicht an Erwerber weiterzugeben.