BMF: Abzug von Schuldzinsen nach Verkauf des Mietobjektes

In dem am 15. Januar 2014 vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) veröffentlichten Schreiben schränkt das BMF den Abzug von Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem ursprünglich Erhaltungsaufwendungen für ein vermietetes Gebäude finanziert wurden, für die Zeit nach der Veräußerung des Mietobjektes weiter ein.
 

Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen für die Instandsetzung oder die Modernisierung eines Mietobjektes und als solche als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abziehbar. Die Erhaltungsaufwendungen dürfen jedoch weder der Herstellung noch der Erweiterung eines Mietobjektes dienen.
 

Die Erhaltungsaufwendungen können je nach Art der Modernisierung sehr hoch sein, so dass zur Finanzierung die Aufnahme eines Darlehens nötig sein kann. Wird das Mietobjekt veräußert und das Darlehen nicht mit dem Veräußerungserlös vollständig getilgt, können die weiter anfallenden Zinsen nachträgliche Werbungskosten darstellen.
 

In diesem Zusammenhang haben sich die Voraussetzungen der Berücksichtigung solcher Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten mehrfach geändert:
 

Bis zum Jahr 2006 stellten gemäß der Finanzverwaltung Schuldzinsen zur Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen nach dem Verkauf des Mietobjektes nur insoweit nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar, als dass der Veräußerungserlös nicht zur Schuldentilgung ausreichte (BMF-Schreiben vom 18. Juli 2011, BStBl. 2001 I, S. 513).
 

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH vom 12. Oktober 2005, Az. IX R 28/04, BStBl. 2006 II, S. 407) änderte das BMF seine Auffassung mit Wirkung ab 2006, so dass es für den nachträglichen Schuldzinsenabzug unerheblich gewesen war, ob und inwieweit der Veräußerungserlös zur Tilgung des Darlehens ausreichte (BMF-Schreiben vom 3. Mai 2006, BStBl. 2006 I, S. 363).
 

Mit dem nun veröffentlichtem Schreiben vom 15. Januar 2014 werden die Regelungen wieder verschärft: Die Finanzverwaltung knüpft den nachträglichen Werbungskostenabzug für entsprechende Schuldzinsen nun wieder an die Voraussetzung, dass der Veräußerungserlös nicht zur Darlehenstilgung ausgereicht hat. Sollten im Zusammenhang mit dem veräußerten Mietobjekt mehrere Darlehensverbindlichkeiten bestehen, müssen die Darlehen unter Berücksichtigung der Vertragssituationen und der Zinskonditionen abgelöst werden. Nur auf diese Weise ist eine steuerliche Anerkennung von Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten möglich.
 

Diese Rechtsgrundsätze sind erstmals auf entsprechende Schuldzinszahlungen anzuwenden, bei denen das Mietobjekt nach dem 31. Dezember 2013 veräußert wird. Bei Veräußerungen vor dem 31. Dezember 2013 ist weiterhin das vorgenannte BMF-Schreiben vom 3. Mai 2006 anzuwenden.
 

Mit den Verschärfungen des BMF-Schreibens vom 15. Januar 2014 folgt das BMF der Rechtsansicht zweier BFH-Urteile (BFH vom 20. Juni 2012, BStBl. 2013 II Seite 275 und BFH vom 28. März 2007, BStBl. 2007 II, Seite 642) sowie dem Grundsatz der steuerlichen Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei Gewinn- und Überschusseinkunftsarten.