Delegation der Ausführungsentscheidung auf WEG-Verwalter

veröffentlicht am 8.10.2024 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, Az.: V ZR 241/23

Seit Inkrafttreten des WEMoG können die Wohnungseigentümer die Ausführungskompetenz hinsichtlich einer Erhaltungsmaßnahme auf den Verwalter delegieren.

Die Kläger sind Wohnungseigentümer und Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Auf der Eigentümersammlung wurde ein Beschluss dahingehend gefasst, dass die Verwaltung ermächtigt wird, die Erneuerung der Fensteranlagen zu beauftragen. Dabei sollte ein Austausch nach Dringlichkeit erfolgen. Vorab sollten nochmal drei Angebote eingeholt werden. Die Kläger erhoben Beschlussanfechtungsklage und stellten den Antrag, den Beschluss für ungültig zu erklären.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Beschlussanfechtungsklage nicht begründet ist. Dies führte zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Seine Entscheidung begründete der Bundesgerichtshof wie folgt: Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, die im streitgegenständlichen Beschluss genannten Entscheidungsbefugnisse auf den Verwalter zu übertragen. Vor Inkrafttreten des WEMoG standen dem Verwalter im Innenverhältnis nur eng begrenzte Entscheidungsbefugnisse zu. Dagegen können die Wohnungseigentümer seit Inkrafttreten des WEMoG die Befugnis, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen, auf den Verwalter übertragen. Die Eigentümer können damit unter anderen Entscheidungen über Erhaltungsmaßnahmen auf den Verwalter verlagern. Die Erneuerung von Fenstern unterfällt einer solchen Erhaltungsmaßnahme. Das Gesetz lässt ebenfalls erkennen, dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn die Wohnungseigentümer dem Verwalter über die ihm bereits durch Gesetz eingeräumten Aufgaben und Befugnisse hinaus auch die Kompetenz übertragen, Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die übergeordnete Bedeutung haben oder zu erheblichen Verpflichtungen der GdWE führen. Der weitere Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer ergibt sich aufgrund des Selbstorganisationsrechts. Eine Delegation in Bezug auf eine Erhaltungsmaßnahme entspricht regelmäßig jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer selbst die Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll. Für die ordnungsgemäße Verwaltung ist nicht entscheidend, dass dem Verwalter in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird. Werden Entscheidungsbefugnisse auf den Verwalter verlagert, übt er die Befugnisse aus, die ohne Delegation der Eigentümerversammlung zugestanden hätten. Nach einer Kompetenzverlagerung muss der Verwalter als Organ der GdWE selbst auch die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung beachten. Unter mehreren sich anbietenden Angeboten muss der Verwalter bei seiner Entscheidung das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und nach pflichtgemäßem Ermessen handeln.

Fazit:

Das WEMoG hat grundlegende Änderungen mit sich gebracht. Ob ein Beschluss tatsächlich der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht und für ungültig erklärt werden kann, sollte vor Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage hinreichend rechtlich geprüft werden. Der einzelne Eigentümer, der die Ungültigerklärung begehrt, riskiert andernfalls eine Klageabweisung und muss sämtliche Verfahrenskosten tragen. Daher ist es ratsam, professionelle rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.