Feuchtigkeit in Wohnräumen als Sachmangel

Auch Altbauwohnungen müssen trocken und zum Wohnen geeignet sein.

 

Die Kläger kauften zwei Wohnungen in einem Altbau in Flussnähe. Das Gebäude war im Jahr 1904 gebaut und die Wohnungen 1999 kernsaniert worden. Es war im Exposé und Kaufvertrag vermerkt, dass eine Außenwand feucht war und die Sanierung auf eigene Kosten der Käufer durchgeführt werden müsse. Die Käufer ließen die Feuchtigkeitsschäden wie vertraglich vereinbart auf eigene Kosten beseitigen. Allerdings war die Sanierung aufwendiger als erwartet und dauerte so lange, dass die Käufer zunächst in ihrer bisherigen Mietwohnung bleiben mussten und nicht wie geplant in die gekaufte Altbauwohnung einziehen konnten. Sie verlangten daher vom Verkäufer gezahlte Miet- und Nebenkosten für die alte Mietwohnung. 

Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Wohnung grundsätzlich in einem trockenen Zustand sein muss. Ist sie nicht trocken, kann sie mangelhaft sein, da eine Wohnimmobilie zum Wohnen geeignet sein muss. 

Auf den Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel ist unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Hierfür ist es ausreichend, dass die Annahme eines Mangels zumindest nicht ausgeschlossen werden kann. Ein arglistiges Verschweigen ist bereits dann gegeben, wenn das tatsächliche Ausmaß eines Schadens nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird. Nach dem Bundesgerichtshof ist der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen, da in dem Exposé nur der konkrete Feuchtigkeitsschaden an der Außenwand und die Wohnung als kernsaniert bezeichnet wird. In dem Kaufvertrag wird lediglich auf den Feuchtigkeitsschaden an einer näher spezifizierten Außenwand hingewiesen. Diese selektiven Hinweise waren geeignet, die Erwartung zu wecken, dass die Wohnung im übrigen trocken ist. Nach dem Bundesgerichtshof mussten die Käufer auch nicht mit weiteren Feuchtigkeitsschäden rechnen.

Den Käufern steht daher ein Anspruch auf Ersatz der Nettomiete für die alte Wohnung zu. Zwar stellt nicht jede Feuchtigkeit von alten Gebäuden grundsätzlich einen Sachmangel dar, allerdings ist dann ein Mangel anzunehmen, wenn die vorausgesetzte Verwendung der Wohnung (das Wohnen) nicht möglich ist. Als Wohnung verkaufte Räume eines Altbaus, die erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft. 

Feuchtigkeitsschäden in Wohnräumen können als Sachmangel gelten – auch bei Altbauten. Käufer können Mängel geltend machen, wenn die Wohnung nicht wie vertraglich vorausgesetzt bewohnbar ist. Ein vereinbarter Haftungsausschluss ist unwirksam, sofern und soweit der Verkäufer den Mangel oder dessen Ausmaße arglistig verschwiegen hat. Beide Parteien sollten daher bei Altbaukäufen besonders aufmerksam sein und die tatsächlichen Feststellungen entsprechend in die vertragliche Gestaltung einbeziehen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

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