Zur Zulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln

Die Pflicht zur anteiligen Zahlung von noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen kann unter strengen Anforderungen individuell vereinbart werden.

Die Kläger sind Mieter ein​er Wohnung der Beklagten in Berlin. Aufgrund einer Vereinbarung mit der Beklagten traten sie in einen Mietvertrag ein, den die Klägerin mit den Vormietern geschlossen hatte. Dieser Mietvertrag enthielt eine so genannte Quotenabgeltungsklausel, nach der die Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet waren, die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilig zu zahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung rechnete die Beklagte über die seitens der Kläger geleistete Kaution in Höhe von EUR 3.205,49 ab und erklärte insbesondere mit anteiligen Schönheitsreparaturkosten in Höhe von EUR 1.253,34 die Aufrechnung. Daraufhin erhoben die Mieter Klage auf Zahlung dieses verrechneten und damit einbehaltenen Kautionsbetrages. Nach Ansicht der Kläger sei die Quotenabgeltungsklausel unwirksam, sodass ihnen die Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturen nicht wirksam auferlegt worden sei. Die hierauf gestützte Aufrechnung der Beklagten stehe ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in voller Höhe somit nicht entgegen.

In diesem Zusammenhang entscheid der Bundesgerichtshof, dass eine Quotenabgeltungsklausel wie die vorliegende aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn sie als Allgemeine Geschäftsbedingung formuliert ist. Eine solche Klausel würde hypothetische Betrachtungen zur Ermittlung der Schönheitsreparaturkosten verlangen, wodurch eine Einschätzung der tatsächlichen Kosten kaum möglich ist.

Eine Quotenabgeltungsklausel kann jedoch dann zulässig sein, wenn sie individuell zwischen den Parteien vereinbart wurde. Dies erfordert insbesondere, dass die Vereinbarung von beiden Parteien ernsthaft ausgehandelt werden muss und gerade nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist. Der Bundesgerichtshof stellte im Rahmen seiner Entscheidung ergänzend klar, dass § 556 Absatz 4 BGB​ diesem Umstand nicht entgegensteht, da die Vorschrift nur die Umlage anderer als der in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten ausschließt. Schönheitsreparaturen stellen keine Betriebskosten dar, sondern fallen unter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten. Diese obliegen grundsätzlich dem Vermieter, können aber grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden.

Der Bundesgerichtshof hat zudem betont, dass es für eine individuelle Vereinbarung nicht ausreichend ist, wenn dem Mieter lediglich vordefinierte Vertragsbedingungen zur Auswahl gestellt werden. Es ist erforderlich, dass der Vermieter die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Eine reine Auswahlmöglichkeit genügt diesem strengen Maßstab nicht. Vielmehr muss der Mieter die Gelegenheit erhalten haben, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit der Durchsetzung einzubringen.

Die Pflicht zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sowie Schönheitsreparaturen treffen grundsätzlich den Vermieter. Eine Abwälzung auf den Mieter ist auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen grundsätzlich möglich. Aufgrund der zahlreichen Rechtsprechung zu diesem Thema und der wirtschaftlichen Bedeutung der Erhaltungspflichten im Rahmen eines Mietverhältnisses sollte bei der Gestaltung von Mietverträgen rechtlicher Rat eingeholt werden. 

 

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