§ 566 BGB: Übergang einer Spendenvereinbarung

veröffentlicht am 16.1.2024 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 7. November 2023, Az.: 2 U 115/22

Eine Spendenvereinbarung, die die Zahlungsmodalitäten eines Mietverhältnisses beeinflusst, geht beim Grundstückskauf nach § 566 BGB auf den Erwerber über.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte, eine gemeinnützige Stiftung, Räumlichkeiten zum Betrieb eines Museums in Frankfurt. Der dem Mietverhältnis zugrundeliegende Mietvertrag wurde seinerzeit noch durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin abgeschlossen. Der Mietvertrag sieht insbesondere vor, dass die Vermieterin zur Kündigung berechtigt ist, wenn die Mieterin für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag rückständig ist, der eine Monatsmiete übersteigt. Die ursprünglichen Vermieterin und die Mieterin haben anschließend eine gesonderte Vereinbarung getroffen, nach der die Vermieterin jährlich eine Spende in Höhe der vereinbarten Jahresmiete an die Mieterin zahlt. Mit dieser Spende konnte die Mieterin (also die Beklagte), die im Übrigen über kein nennenswertes Vermögen verfügte, ihre Miete gegenüber der Vermieterin begleichen. Später wurde das Gebäude an die Klägerin verkauft. Durch den Kauf des Grundstücks samt aufstehendem Gebäude trat die Klägerin in die Vermieterstellung ein. In der Kaufvertragsurkunde vereinbarten die Parteien, dass die Klägerin als neue Vermieterin auch die Spendenverpflichtung der bisherigen Vermieterin gegenüber der Mieterin wirtschaftlich übernimmt. Nachdem die Klägerin die Spenden gleichwohl nicht mehr überwies und die Mieterin im Jahre 2021 deshalb die vereinbarte Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht entrichten konnte, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug und klagte Räumung und Herausgabe der überlassenen Räumlichkeiten sowie auf Zahlung rückständiger Miete. Vor dem Landgericht hatte die Klägerin erstinstanzlich noch Erfolg.

Auf die Berufung der Beklagten hin, wies das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. (nachfolgend „OLG”) die Klage nun aber ab. Nach Ansicht des OLG hat die Klägerin keinen Räumungsanspruch, da die Beklagte mit der Entrichtung der Miete nicht in Verzug geraten sei. Bei der Spendenvereinbarung handelt es sich inhaltlich um eine mit dem Mietvertrag untrennbare mietrechtliche verdeckte Vereinbarung über die Zahlungsmodalitäten, insbesondere über Höhe und Fälligkeit der Miete. Die tatsächlich vereinbarte Miethöhe wurde hierdurch um die Höhe der Spendenvereinbarung reduziert, sodass die Beklagte faktisch gar keine Miete mehr schuldete. Regelungen über Höhe und Fälligkeit der Mietzahlungen sind nicht nur typische mietrechtliche Regelungen, sondern gehören zum gesetzlich festgelegten Mindestinhalt des Mietvertrages nach § 535 BGB, sodass die Spendenvereinbarung – anders als das Landgericht meint – somit nicht allein im wirtschaftlichen Zusammenhang zum Mietvertrag stehen kann. Mithin ist die Spendenvereinbarung im Zuge des Grundstückskaufs entsprechen § 566 BGB kraft Gesetzes im vollen Umfang auf die Klägerin übergegangen und bindet sie aufgrund des darin verankerten Grundsatzes, dass der Kauf die Miete nicht bricht.

Dass die Spendenverpflichtung gegenüber der Beklagten wirtschaftlich übernommen und in einer gesonderten Vereinbarung festgehalten wurde, ändert hieran nichts. Schließlich habe man sich hierdurch die Gemeinnützigkeit der beklagten Stiften und die daraus resultierenden steuerlichen Umstände, die mit der Abzugsfähigkeit von Spenden einhergehen, zunutze machen wollen. Damit die Abzugsfähigkeit der Spende von den zuständigen Steuerbehörden nicht angezweifelt werden konnte, hatte man die Spendenvereinbarung in einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung festgehalten. Insgesamt führte das Ausbleiben der Mietzahlung somit zu keinem die Kündigung rechtfertigenden Mietrückstand, zumal die Beklagte den Mietrückstand nicht zu vertreten hatte. Aufgrund der getroffenen Vereinbarung mit der früheren Vermieterin und dem darauf basierenden fortlaufenden Eingang der Spendengelder, durfte darauf vertrauen, dass ihr die entsprechenden Mittel auch weiterhin zur Verfügung gestellt würden.

Fazit:

Nach § 566 BGB gehen beim Grundstückserwerb nur solche Vereinbarungen über, die typische Inhalte von Mietverträgen sind. Unter Umständen sind davon aber auch Nebenabreden erfasst, insbesondere, wenn sie z.B. steuerlich vorteilhafte Vereinbarungen über Zahlungsmodalitäten und damit die Entrichtung der Miete darstellen.