Untervermietung von Einzimmerwohnungen

veröffentlicht am 21.11.2023 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 13. September 2023, Az.: VIII ZR 109/22

Auch Mieter von Einzimmerwohnungen haben gegen den Vermieter einen Anspruch auf Gestattung der zeitweisen Untervermietung ihrer Wohnung.

Der Kläger ist Mieter einer Einzimmerwohnung. Aufgrund eines beruflich bedingten Auslandaufenthalts bat er die beklagten Vermieter um die Gestattung der Untervermietung eines Teils seiner Einzimmerwohnung für knapp eineinhalb Jahre. Die beklagten Vermieter verweigerten dies. Der Mieter erhob daraufhin Klage auf Erlaubnis der Untervermietung eines Teils der Wohnung. Während seines Auslandaufenthalts verblieben in der Wohnung bzw. in einem Schrank, einer Kommode sowie in einem durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm genutzten Bereich von der Größe eines Quadratmeters, weiterhin persönliche Gegenstände des Mieters. Auch behielt der Mieter einen Schlüssel zur untervermieteten Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage auf Erteilung der Erlaubnis der Untervermietung zunächst ab. Die zweite Instanz verurteilte die Vermieter sodann zur Gestattung der Untervermietung. Im Rahmen der Revision begehrten die beklagten Vermieter die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, hatten hiermit jedoch keinen Erfolg:

Der BGH bejahte schließlich die Möglichkeit der Untervermietung einer Einzimmerwohnung und sprach dem Mieter einen Anspruch auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an einen Dritten zu. Dieser Anspruch steht dem Mieter immer dann zu, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, entsteht und er gleichzeitig seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Den Gewahrsam an der Wohnung kann der Mieter auch dann noch ausüben, wenn er ortsabwesend ist. Beispielsweise – wie im vorliegenden Fall – durch das zurücklassen persönlicher Gegenstände und dem Behalten eines Wohnungsschlüssels. Maßgeblich ist, dass es dem Mieter um die Erhaltung des Wohnraums geht. Ob der Mieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat oder dort übernachtet, spielt insoweit keine Rolle. Ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung liegt nach dem BGH wiederum dann vor, wenn vernünftige Gründe gegeben sind, die den Wunsch des Mieters nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Wunsch des Mieters, zum einen die Wohnung während seines Auslandsaufenthalts beizubehalten und zum anderen seine hiermit verbundenen Mietkosten zu verringern, stellt ein solches berechtigtes Interesse dar.

Dass es sich hierbei um eine Einzimmerwohnung handelt, spielt für die Untervermietung keine Rolle. Das Gesetz schreibt in § 553 Abs. 1 BGB nämlich weder vor wie groß die an den Dritten überlassene Fläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche sein muss noch wie die Überlassung konkret ausgestaltet sein muss. Insbesondere ist den gesetzlichen Regelungen nicht zu entnehmen, dass der Mieter mindestens ein räumlich abgetrenntes Zimmer zurückbehalten muss. Es gibt insoweit keine Unterscheidung zwischen Mietern einer Mehrzimmerwohnung und solchen einer Einzimmerwohnung. Die Regelungen des § 553 Abs. 1 BGB dienen im Ergebnis dem Schutz aller Mieter. Diesen soll durch die Option einer Untervermietung eine Kostenentlastung ermöglicht werden. Eine Untervermietungserlaubnis kann jedoch dann verwehrt werden, wenn der Mieter den gesamten Wohnraum einem Dritten überlassen will. Denn in diesen Fällen geht es dem Mieter nicht mehr darum, sich den Wohnraum erhalten zu wollen.

Fazit:

Der Mieter einer Einzimmerwohnungen ist nicht weniger schutzwürdig und hat grundsätzlich ein Recht auf Gestattung einer befristeten Untervermietung. In Fällen, in denen Mieter einen Teil ihrer Wohnung aus bestimmten und berechtigten Gründen an einen Dritten überlassen möchten, ohne dabei den bereits angemieteten Wohnraum aufzugeben, ist die befristete, teilweise Untervermietung somit eine interessante Möglichkeit. Wie das Urteil des BGH zeigt, spielt es dabei keine Rolle, ob es sich nur um eine Einzimmerwohnung oder eine Mehrzimmerwohnung handelt. Dennoch kommt es in der Praxis stets auf den Einzelfall an, sodass nicht pauschal von einem Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ausgegangen werden darf.