Kein Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung durch Widerruf der Nutzung eines Stellplatzes

AG Freiburg, Urteil vom 26. Mai 2023, Az.: 57 C 1291/22

Der Widerruf einer Nutzungsgestattung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verjährt nicht und verstößt nicht gegen die ordnungsgemäße Verwaltung.

Die Kläger sind seit 2018 Wohnungseigentümer und Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Jahr 1976 wurde ein Beschluss gefasst, mit der die Nutzung für zehn Parkplätze auf jederzeitigen Widerruf unentgeltlich gestattet wurde. Diese Parkplätze gehören zum Gemeinschaftseigentum. Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht bestand für die Stellplätze nicht. Auf der Eigentümerversammlung im Jahr 2022 wurde sodann mehrheitlich beschlossen, dass der Beschluss aus dem Jahre 1976 zurückgenommen wird. Mit der Klage begehren die Kläger, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.

Die Klage begründen die Kläger damit, dass die Aufhebung der Nutzungsregelug einen Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung darstelle. Zudem sei das Recht auf Widerruf der Nutzungsgestattung bereits verjährt, zumindest aber verwirkt.

Das Amtsgericht Freiburg wies die Klage als unbegründet ab. Der angefochtene Beschluss verstößt weder gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung noch war die Möglichkeit des Widerrufs verjährt oder verwirkt. Der Widerruf als Gestaltungsrecht unterliegt nicht der Verjährung. Ebenso kann nicht auf eine Verwirkung abgestellt werden. Die Verwirkung setzt das Vorliegen eines Zeitmoments und eines Umstandsmoments voraus. Zwar sind seit der Nutzungsgestattung mehrere Jahre vergangen, sodass das Zeitmoment vorliegt. Es fehlt jedoch am Umstandsmoment. Dieses wäre nur im Falle von Umständen gegeben, die die Durchsetzung des Widerrufs gegenüber den Klägern unzumutbar machen würden. Derartige Umstände sind nicht ersichtlich. Eine andere Bewertung des Umstandsmoments würde dazu führen, dass durch bloßes Unterlassen faktisch ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum entstehen würde, welches grundsätzlich nicht mehr entzogen werden könnte.

Fazit:

Immobilienkäufer sollten darauf achten, ob Vereinbarungen, wie beispielsweise die Nutzungsgestattung von Stellplätzen, notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen wurden. Eine weitere Möglichkeit, die Rechtsstellung besonders zu sichern, ist die Einräumung eines Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum. Der Vorteil eines solchen Rechts ist, dass dieses grundsätzlich nicht widerrufen werden kann. Wird die Nutzung dagegen lediglich durch Beschlussfassung gestattet und diese Vereinbarung nicht notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen oder ein Sondernutzungsrecht nicht eingeräumt, ist ein Widerruf jederzeit möglich. Das Widerrufsrecht als Gestaltungsrecht unterliegt auch nicht der Verjährung, sodass auch nach Jahren der Widerruf möglich bleibt. Die Beurteilung, ob eine Verwirkung vorliegt, ist dagegen einzelfallabhängig. Wären die Kläger nicht erst 2018 in die GdWE eingetreten, sondern bereits 1976 Miteigentümer gewesen, hätte der Fall anders entschieden werden können.