Zahlungsverzug im Mietrecht trotz rechtzeitiger Anweisung

Im zu entscheidenden Fall hatte die Klägerin als Vermieterin den Wohnungsmietvertrag wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt und sodann Räumungsklage erhoben. Den für die fristlose Kündigung erforderlichen wichtigen Grund, sah die Klägerin in dem Zahlungsverzug der Beklagten, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage zunächst zugestimmt. In tatsächlicher Hinsicht konnten die Beklagten zwar die Zahlungsanweisung vor Fälligkeit, jedoch nicht die konkrete Gutschrift darlegen. Auch nach Zustellung der Klageschrift erfolgte kein Ausgleich des Mietrückstandes auf dem Konto der Klägerin. Zudem nahmen die Beklagten die Zahlung des Mietzinses in der Folgezeit in gleichgearteter Weise vor, wodurch sich auch in der Folgezeit kein Zahlungseingang auf Seiten der Klägerin nachweisen lies. Hiergegen wehrten sich die Beklagten mit der Berufung.

Das Landgericht Berlin kam nun zu dem Ergebnis, dass es für den Verzugseintritt grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Zahlungsanweisung durch den Mieter und nicht auf den der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters ankommt. Dies gilt jedoch nur, solange auch tatsächlich eine Gutschrift erfolgt. Ist dies nicht der Fall, so hat der Mieter, um den Verzugseintritt abzuwenden, unverzüglich ab Kenntniserlangung von diesen Umständen erneut zu zahlen. Diese Entscheidung begründete das Landgericht wie folgt:

Für die Frage des Verzugseintritts kommt es entscheidend auf die Art der zugrunde liegenden Schuld an. Bei der Geldschuld handelt es sich um eine qualifizierte Schickschuld, weshalb eine Zahlungsanweisung seitens des Schuldners vor Fälligkeit als zu erbringende Leistung ausreicht. Wie sich aus § 270 Abs. 1 BGB ergibt, trägt hierbei jedoch der Schuldner das Verlustrisiko. Um nicht in Verzug zu geraten ist in der Konsequenz somit zwingend erforderlich, dass der Betrag dem Vermieter auch faktisch gutgeschrieben wird. Erst hierdurch wird der entsprechende Leistungserfolg herbeigeführt. Für den Eintritt dieses Zahlungsverzuges in Gestalt der Gutschrift trifft den Mieter die Beweislast. Im Hinblick auf die obigen Ausführungen hat er jedoch lediglich darzulegen, dass und nicht, wann eine Gutschrift erfolgte.

Im Falle der Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift, kann der Mieter den Verzugseintritt nur durch unverzügliche erneute Zahlung abwenden, nachdem er vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden ist. Fehlt es jedoch an einer solchen unverzüglichen Nachholung, so hat der Mieter den Verzugseintritt auch im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB zu vertreten. Ein Irrtum hinsichtlich des Zahlungseingangs seitens des Mieters entfällt spätestens mit Zustellung einer entsprechenden Klageschrift. Ab diesem Zeitpunkt kann sich der Mieter nicht mehr auf etwaige Unkenntnis dieses Umstandes berufen.

Der Mieter kann sich auch nicht dadurch aus der Verantwortung ziehen, dass er die Schuld für die fehlende Gutschrift dem Zahlungsdienstleister beimisst. Das schuldrechtliche Verhältnis zwischen dem Mieter und seiner Bank lässt sein Verhältnis zum Vermieter unberührt. Auch das Bestehen etwaiger Schadensersatzansprüche gegenüber der Bank vermag hieran nichts zu ändern.

Die Rechtsprechung kommt den Bedürfnissen des Mieters insoweit entgegen, als sie ihm nicht das Risiko einer Verzögerung im Rahmen des Überweisungsvorganges aufbürdet. Darüber hinaus wird jedoch der Maßstab am Leitbild des verantwortungsbewussten Mieters angelegt, welcher schnellstmöglich handelt, sobald er auf Probleme im Rahmen der Mietzinsüberweisung hingewiesen wird. Es empfiehlt sich daher, etwaiger Rügen des Vermieters auf den Grund zu gehen und, wenn nötig aktiv zu werden.