Veräußerungszustimmung des Verwalters kann durch Umlaufbeschluss der Wohnungseigentümer ersetzt werden

Bei der Veräußerung von Wohnungseigentum kann die Zustimmung des Verwalters durch einen Mehrheits­beschluss im Umlaufverfahren ersetzt werden.

Im vorliegenden Fall war der Beteiligte zu 1 als Eigentümer des Grund­besitzes (Wohnungseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft) im Grundbuch eingetragen. In der von der Wohnungs­eigen­tümergemeinschaft aufgestellten Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 heißt es u.a., dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Dieser darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen. Erteilt er die Zustimmung nicht, kann diese durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden. Nachdem der Beteiligte zu 1 mit notariellem Übertragungsvertrag im Mai 2019 seinen Grundbesitz dem Beteiligten zu 2 übertrug, beantragten die Beteiligten im Juni 2019 u.a. die Umschrei­bung des Eigentums unter Vorlage einer Zustimmungserklärung der einzigen Miteigentümerin. Dem entgegnete jedoch das Grundbuchamt mit einer Zwischenverfügung, dass für die Ersetzung der fehlenden Verwalterzustimmung ein Mehrheits­beschluss der Eigentümer­versammlung erforderlich sei und deshalb das formgerecht erstellte Protokoll der Versammlung nachgereicht werden müsse. Die von den Beteiligten eingereichte schriftliche Erklärung genüge nach Ansicht des Grund­buchamt nicht. Der von den Beteiligten dagegen ge­richtete Be­schwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen und die Sache schließlich dem OLG Düsseldorf zur Ent­scheidung vorgelegt.

Das OLG Düsseldorf gab den Beschwerdeführern recht und beschloss, dass, sofern die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung eines Verwalters bedarf und er diese nicht erteilt oder erst gar kein Verwalter bestellt worden ist, die Wohnungseigentümer jederzeit selbst durch Mehrheits­beschluss der Eigentümerversammlung die Zustimmung ersetzen können. Dies ergebe sich einer­seits aus der Teilungs­erklärung und entspreche andererseits den allgemeinen Grundsätzen des WEG-Rechts. Auch danach wäre die Eigentümerversammlung in einem solchen Fall zur Entscheidung befugt, zumal auch der Ver­walter, dem die Zustimmung übertragen worden ist, bei dieser Entscheidung kein eigenes Recht wahr­nimmt, sondern grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig wird.

Laut OLG Düsseldorf hätte die Eigen­tümerversammlung auch eine entsprechende Ent­scheidung getroffen. Dies sei in Form des notariellen Übertragungsvertrags, in dem die Wohnungseigen­tumsübertragung vereinbart und die Eigentumsumschreibung bewilligt und beantragt wurde, und der Zustimmungserklärung der einzigen Miteigentümerin erfolgt. Die vom Grundbuchamt verlangte Vorlage eines Protokolls der Eigentümerversammlung sei dagegen nicht erforderlich. Die Entscheidung der Wohnungseigentümer wurde im sog. Umlaufverfahren getroffen. Bei einem solchen ist nach allgemeinen Grundsätzen des WEG-Rechts ein Beschluss auch ohne Versamm­lung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

Fazit

Grundsätzlich ist das zuständige Organ für Entscheidungen über die Ver­äußerung von Wohneigentum die Eigentümerversammlung. Diese kann den Beschluss auch im Umlaufverfahren fassen. Dabei empfiehlt es sich, auf eine klare Formulierung der Zustimmungserklärung zu achten, die unmissverständlich erkennen lässt, dass sich der Erklärende ihrer Ver­bindlichkeit bewusst ist. Nur so lässt sich eine Eigen­tümerversammlung und die Einreichung eines formge­rechten Protokolls umgehen.