Keine Duldungspflicht von Umbaumaßnahmen bei bestehendem Mietvertrag

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.03.2019, Az.: 2 U 3/19

Ein Mieter kann bei entsprechend vereinbartem Mietzweck vom Vermieter verlangen, dass dieser keine lärm- und staubintensiven Umbaumaßnahmen durchführt.

 
Im streitgegenständlichen Fall mietete eine Rechtsanwaltskanzlei Räume im 4. Obergeschoss eines Gebäudes im Frankfurter Stadtteil Westend. Das Mietverhältnis hat eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2023. Im Jahr 2018 hatte eine Bank das Gebäude erworben und bat die Kanzlei auch mit Angebot einer Abstandszahlung um frühzeitigen Auszug. Die Rechtsanwaltskanzlei stimmte dem vorzeitigen Mietende jedoch nicht zu und verblieb in den Räumen. Im November 2018 wurde dann seitens der vermietenden Bank mit umfangreichen Sanierungs- und Umbauarbeiten im Erdgeschoss des Gebäudes begonnen. Die Kanzlei nimmt die Vermieterin auf Unterlassen ebendieser Entkernungs- und Umbaumaßnahmen in Anspruch. Dagegen erließ bereits das LG Frankfurt am Main eine einstweilige Verfügung.

  
Das OLG Frankfurt am Main entschied nun ebenfalls, dass die Klägerin das Unterlassen der Umbauarbeiten verlangen könne. Der seitens der Bank geplante Abbruch von Innenwänden sowie andere Entkernungsmaßnahmen gehe mit massivem Lärm und Erschütterungen einher, die die Kanzlei in ihrem mietvertraglichen Besitzrecht beeinträchtige. Der vertraglich festgelegte Nutzungszweck der Räume liege in dem Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei und eines Notariats. Der Gebrauch der Räume sei der Mieterin bis zum 31.12.2023 zugesichert und müsse ihr bis dahin auch gewährt werden. Insbesondere müsse nach Ansicht des OLG gewährleistet sein, dass die mit dem Nutzungszweck zusammenhängenden geistig-gedanklichen Tätigkeiten ungestört ausgeübt werden können. Die Bank habe Störungen durch Lärm, Erschütterungen, Verschmutzungen oder ähnlichem zu unterlassen.

 
Schließlich handele es sich bei den vorgenommenen Entkernungsarbeiten auch nicht um gewöhnliche Renovierungsmaßnahmen, die ein Mieter dulden müsse. Darüber hinaus, so stellt das OLG fest, ist die Kanzlei als Mieterin auch nicht verpflichtet, die massiven Umbauarbeiten zeitweise außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende hinzunehmen. Aufgrund des Mietvertrags sei die Mieterin ausdrücklich zur umfassenden Nutzung des Mietobjekts, ohne jegliche zeitliche Einschränkung berechtigt. Es sei bekannt, dass Rechtsanwälte und Notare gerade nicht nur während der gewöhnlichen Bürozeiten arbeiten, sondern auch in späten Abendstunden sowie an Wochenenden oder Feiertagen und daher zu keiner Zeit derartige Arbeiten durchgeführt werden dürfen.

Fazit:

Bei der Vornahme von großen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen gilt es zu berücksichtigen, dass geistige Tätigkeiten weiterhin ungestört durchgeführt werden können, soweit sich dies aus dem Mietzweck ergibt.