Ausschluss der Mietminderung wegen Baulärms

​LG München I, Urteil vom 27.10.2016, Az.: 31 S 58/16

In Fortsetzung der Rechtsprechung des LG München I vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14 und der sogenannten Bolzplatzentscheidung des BGH vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 (über beide berichteten wir) hat das LG München I nun festgehalten, dass nur konkrete Anhaltspunkte dazu führen können, dass mit baulichen Veränderungen in der Nachbarschaft gerechnet werden muss. Allein die abstrakte Möglichkeit von Baumaßnahmen, die nahezu immer und überall besteht, reicht für den Ausschluss der Mietminderung nach § 536b BGB nicht aus.
 

Die Parteien stritten um die Rückzahlung überzahlter Miete. Die Mieterin beruft sich auf eine Mietminderung aufgrund von Baustellenlärm auf dem Nachbargrundstück des von der Vermieterin angemieteten Reihenhauses. Das LG München I bestätigt dabei zunächst seine Rechtsprechung und die des BGH: Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht. Die Beweislast für das Überschreiten von Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms liegt bei der Vermieterin, wenn diese sich auf ihre eigene Duldungspflicht gegenüber dem Bauherrn auf dem Nachbargrundstück berufen will. Darüber hinaus stellt das LG München I nun fest: Ein Ausschluss der Mietminderung aufgrund Kenntnis des Mangels (§ 536 b BGB) scheidet aus, denn von einer Erkennbarkeit des Mangels ist jedoch erst dann auszugehen, wenn für den Mieter bei Vertragsschluss bereits Art und Umfang sowie Intensität und zeitliche Perspektive der bevorstehenden Baumaßnahmen abschätzbar sind. Allgemeine Bautätigkeiten oder Baufälligkeiten benachbarter Häuser reichen nicht aus.
 

Fazit:

Es ist ärgerlich, wenn der Mieter die Miete wegen sog. Umweltmängel mindern darf. Vorbeugen kann man hier kaum. Jedoch ist die Kenntnis der Einzelheiten enorm wichtig, um abschätzen zu können, ob sich ein Streit lohnt oder nicht.