§ 566 BGB fordert tatsächliche Sachherrschaft des Mieters bei Eigentumsübergang

​BGH, Beschluss vom 05.04.2016, Az.: VIII ZR 31/15

Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse des Mieters führt nicht zur Anwendung des § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete”). Unter Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung weist der BGH in einem aktuell veröffentlichten Beschluss vom 05.04.2016 darauf hin, dass die Regelung des § 566 BGB zugunsten des Mieters nur Anwendung findet, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt.
 
Im zugrunde liegenden Fall forderte der Kläger (Erwerber) von den Beklagten (ehemalige Mieter) die Herausgabe eines Gartenteilstücks. Diese wehrten sich mit dem Argument, der Kläger sei in das zuvor mit dem Veräußerer (Vermieter) bestehende Mietverhältnis eingetreten. Keine Rolle spiele laut den Mietern, dass sie zwischenzeitlich die Sachherrschaft über das Mietobjekt verloren haben.
 
Dies verneinte der BGH mit Hinweis darauf, dass gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter auf einen Erwerber übertragen wird. Der Erwerber tritt dagegen nicht in die Vermieterstellung ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war oder wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zu diesem Zeitpunkt nicht mehr ausgeübt hat. Hierbei ist es die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz eines Mieters ausgehende Publizitätswirkung, die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Die tatsächliche Sachherrschaft, wie sie auch in dem in § 566 Abs. 1 BGB geregelten Besitzüberlassungserfordernis ihren Ausdruck gefunden hat, bildet dabei den Anknüpfungspunkt für den mit dieser Vorschrift verbundenen Mieterschutz. Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse des Mieters steht dem dagegen nicht gleich.
 

Fazit:

Im Rahmen des Erwerbs vermieteter Objekte ist die Regelung des § 566 BGB stets zu berücksichtigen. Hingewiesen sei darauf, dass eine Überlassung der Mietsache durch den Mieter an einen Dritten, bspw. einen Untermieter, in diesem Zusammenhang unschädlich ist, da der Mieter selbst mittelbarer Besitzer bleibt.