Neues aus dem Immobilienbereich – Keine Geschäftsveräußerung beim Verkauf eines Mietgrundstücks

Mit Urteil vom 3. Juli 2014 (Az. V R 12/13, veröffentlicht am 27. August 2014) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass der Verkauf eines Mietgrundstücks dann keine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung darstellt, wenn der Erwerber nicht an die Stelle des leistenden Unternehmers tritt, sondern ein Generalmietvertrag abgeschlossen wird, nachdem der Verkäufer im Außenverhältnis gegenüber den Mietern weiter als Zwischenvermieter auftritt.

Die Klägerin erwarb im Jahr 2003 ein mit einem Gebäudekomplex bebautes Grundstück. Der Gebäudekomplex bestand aus circa 20 gewerblichen Mieteinheiten und circa 30 Wohneinheiten. Die Klägerin vermietete die gewerblichen Einheiten steuerpflichtig an Unternehmer und die Wohneinheiten steuerfrei an Privatpersonen. Im Umfang der steuerpflichtigen Vermietung nahm sie den anteiligen Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten in Anspruch.

Im Streitjahr 2007 wurde das bebaute Grundstück aufgrund eines am 11. Dezember 2006 abgeschlossenen Kaufvertrages übereignet. Die Übereignung eines Grundstücks stellt grundsätzlich eine umsatzsteuerbare Lieferung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) dar, wenn sie durch einen Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausgeführt wird.

Über den Verkauf hinaus schlossen der Erwerber und die Klägerin einen Mietvertrag über das Gesamtobjekt ab. Nach diesem Generalmietvertrag vermietete der Erwerber das an ihn gelieferte Grundstück an die Klägerin. Die Klägerin setzte dementsprechend die von ihr abgeschlossenen Mietverträge mit den Gewerbemietern und den Wohnungsmietern fort. Sie wies die Mieter darauf hin, dass sie nicht mehr als Eigentümer vermiete, sondern aufgrund eines ihr eingeräumten Mietrechts. Die Mietverträge wurden nicht geändert. Die Klägerin nahm aufgrund des ihr eingeräumten Mietrechts auch Neuvermietungen vor.

Die Vertragsparteien gingen davon aus, dass es sich bei der Lieferung des Grundstücks um eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung gemäß § 1 Abs. 1a UStG handele. Die Vertragsparteien vereinbarten hilfsweise für den Fall, dass die Finanzverwaltung das Vorliegen einer Geschäftsveräußerung nicht anerkenne, einen Verzicht auf die Steuerfreiheit im Umfang der steuerpflichtig vermieteten Flächen und damit zu 51,09 Prozent.

Das Finanzamt war für das Streitjahr der Auffassung, dass die Lieferung des Grundstücks nicht zu einer Geschäftsveräußerung geführt habe. Daher sei die Lieferung des Grundstücks entsprechend der für diesen Fall getroffenen Vereinbarung nur zu 51,09 Prozent steuerpflichtig. Einspruch und Klage hatten ebenfalls keinen Erfolg.

Bei der Lieferung eines vermieteten Grundstücks handelt es sich, wenn die Vermietung die einzige unternehmerische Tätigkeit darstellt, um eine Übertragung eines Unternehmens im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG, weil die Vermietung eines Grundstücks eine unternehmerische Tätigkeit ist. Der Erwerber muss nach ständiger BFH-Rechtsprechung grundsätzlich das Vermietungsunternehmen fortführen, also in die bestehenden Mietverträge eintreten.

Sowohl das Finanzgericht als auch der BFH haben in dem hier vorliegenden Fall die Annahme einer Geschäftsveräußerung verneint. Der Erwerber habe das Unternehmen der Klägerin nicht fortgeführt. Vielmehr sei das wirtschaftliche Risiko bei der Klägerin verblieben. Es fehle an einer hinreichend ähnlichen Tätigkeit.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Vermietungstätigkeit hinsichtlich eines vermieteten Grundstücks auch nach einer Veräußerung umsatzsteuerlich weiterhin dem Veräußerer zuzurechnen ist, wenn er seine Vermietungstätigkeit im Außenverhältnis gegenüber den Mietern auch nach dem Besitzübergang als Zwischenmieter fortführt. Nur bei vollumfänglichem Eintritt in die bestehenden Mietverträge kann das Risiko der Nichtanerkennung einer Geschäftsveräußerung minimiert werden.

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- Fonds-Brief direkt 11. September 2014

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Hannes Zerbin, LL.M. (London)

Diplom-Wirtschaftsjurist (Univ.)

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