Stadt Puchheim entwickelt Antwort auf knappen Wohnraum

​veröffentlicht am 19. Oktober 2016

Der Wohnungsmarkt der Stadt Puchheim bei München, spannt sich zusehends an. Darauf hat die Kommune reagiert und wird am Wohnungsmarkt aktiv. Hierfür hat sie mit Unterstützung von Rödl & Partner den Wohnungsmarkt analysiert, Handlungsstrategien abgeleitet, Produkte definiert und die Ergebnisse in eine Businessplanung gegossen. Die erarbeitete Unternehmensplanung wird nun in einer GmbH umgesetzt.

​Wohnraum wird in vielen Ballungszentren knapp

Bereits vor dem großen Zustrom von Flüchtlingen im vergangenen Jahr wurden vielerorts in Deutschland die Wohnflächen knapper. Besonders in Ballungszentren, die seit Jahren stetig wachsen, ist dieser Trend schon länger bekannt. Ein typisches Beispiel dafür ist die Stadt München und die Region um die Stadt selbst. Hier sind die Preise für Bauland und anmietbaren Wohnraum so hoch wie sonst kaum irgendwo in Deutschland. Diesen Entwicklungen sieht sich auch die Stadt Puchheim, direkt vor den Toren Münchens gelegen, ausgesetzt. Um ihnen entgegenzuwirken hat die Stadt zusammen mit Rödl & Partner ein Projekt zur städtischen wohnungswirtschaftlichen Betätigung initiiert. Zielsetzung war es, den Wohnungsmarkt in der Kommune zu entspannen und die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen. Das Projekt wurde nun mit der Gründung und strategischen Ausrichtung einer Wohnraumentwicklungsgesellschaft mbH abgeschlossen.

Auch in Wachstumskommunen ist eine Marktanalyse wichtig

Am Anfang des Projektes stand eine Analyse des Wohnungsmarktes. Es ist zwar nicht schwer zu erraten, dass sich die Bevölkerungszahl in dieser Region nach oben entwickeln wird. Jedoch ist für eine effektive Betätigung am Wohnungsmarkt ein detaillierteres Bild des Marktes notwendig. Auf Basis von Zensus-, Einwohnermelde- und Bauamtsdaten wurde identifiziert, in welchen Segmenten und Größenklassen mittelfristig welcher Bedarf an Wohnraum besteht. Diesem Bedarf wurden aktuelle Mietangebote und die zu erwartende private Bautätigkeit gegenübergestellt. Die Marktanalyse ermöglichte es der Stadt festzustellen, in welchen Segmenten der Wohnungsbedarf nicht gedeckt wird.

Handlungsstrategien müssen zur Lage der Kommune passen

Auf Basis der Ergebnisse der Marktanalyse haben die Stadt Puchheim und Rödl & Partner Handlungsstrategien entwickelt und bewertet. Die Strategien sollten dabei genau auf die Lage am städtischen Wohnungsmarkt zugeschnitten sein. Im Fokus stand die Klärung der folgenden Fragen:

• Liegt der Wohnungsbedarf in typischen Segmenten für Einzel- oder Reihenhausbau oder Geschosswohnungsbau?
• Welche Bestandsgruppen entwickeln sich am dynamischsten und mit welcher Handlungsstrategie können sie angesprochen werden?
• Um welche Strategien umzusetzen bestehen die notwendigen Ressourcen (Bauland und Bauerwartungsland in städtischem oder privatem Besitz, Haushaltsmittel, organisatorische Kapazitäten)?

Zunächst wurde breit untersucht, was in anderen Kommunen bereits praktiziert wird. Das Handlungsspektrum reichte vom klassischen Wohnungsbau über die Lenkung privater Bautätigkeit durch Vertragsgestaltung bis hin zum Anbieten einer Umzugsprämie für Senioren. Vor dem Hintergrund des großen Bedarfs an Wohnraum in der Umgebung Münchens führte für den Strategiemix der Stadt kein Weg an einer eigenen wohnungsbaulichen Betätigung vorbei.

Rödl & Partner entwickelte daraus die Businessplanung für ein kommunales Wohnungsbauunternehmen, die einen Erfolgs-, Liquiditäts- und Wirtschaftsplan, eine Definition der Produkte sowie einen langfristigen Entwicklungspfad und Musterprojekte beinhaltet.

Stadt setzt Businessplanung in einer GmbH um

Die Stadt beginnt nun mit der Umsetzung der Planung. Im Zuge der Umsetzung wurde die bereits bestehende Städtische Wohnraumentwicklungsgesellschaft Puchheim mbH (WEP) mit der Umsetzung der Businessplanung beauftragt. Hier stellt sich die Stadt organisatorischen Themen wie der Personalfeinplanung, steuerlichen Fragestellungen und natürlich der Abwicklung der Bauvorhaben.

Wir sind zuversichtlich, dass die Tätigkeiten von Stadt und Wohnraumentwicklungsgesellschaft gut verlaufen werden.