Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bei WEG-Gemeinschaftseigentum

Zu einer Wohnungseigentumsgemeinschaft gehörte eine Tiefgaragenanlage mit zwanzig sogenannten Kfz-Doppelparkern.¹ Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende hydraulische Hebeanlage der Doppelparker ging kaputt, sodass die Doppelparker nicht mehr ordnungsgemäß genutzt werden konnten und nur noch ein Fahrzeug pro Doppelparker abgestellt werden konnte. Vier dieser zwanzig Doppelparker standen im Teileigentum des Klägers. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft war geregelt, dass grundsätzlich alle Erhaltungskosten nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen von sämtlichen Wohnungs- und Teileigentümern zu tragen sind. Im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung jedoch eine Änderung der Kostenverteilung dahingehend, dass die Kosten für die Sanierung und Reparatur an den Doppelparkern nicht mehr von allen Wohnungseigentümern, sondern nur von den Teileigentümern der Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind. Mit dem Beschluss der Gemeinschaft wurde damit der Verteilungsschlüssel geändert. Der Kläger reichte gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage ein, die in den Vorinstanzen erfolglos geblieben ist. 

schaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Damit ist nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG ein gesetzlicher Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen vorgegeben. 

Ein solcher gesetzlich vorgegebener Verteilungsschlüssel gewährleistet prinzipiell ein hohes Maß an Rechtssicherheit. Allerdings bedeutet dies nicht zugleich auch Verteilungsgerechtigkeit. Daher können nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG in Eigentümerversammlungen von diesem Grundsatz abweichende Beschlüsse gefasst werden. Den Eigentümern wird also die Beschlusskompetenz eingeräumt, die Verteilung von einzelnen Kosten oder von bestimmten  Arten von Kosten zu ändern. Es ist nur eine punktuelle Änderung konkret zu bestimmender Kosten und Kostenarten möglich und keine generelle Änderung des in der Gemeinschaft geltenden Verteilungsschlüssels. 

Über die geänderte Kostenverteilung entscheiden die Eigentümer nach billigem Ermessen. Die beschlossene neue Kostenverteilung muss den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Es sind alle Umstände abzuwägen, die für und gegen eine geänderte Kostenverteilung sprechen. Die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer müssen angemessen berücksichtigt werden. Die Änderung des Verteilungsschlüssels darf nicht zu einer unangemessenen und unbilligen Benachteiligung Einzelner führen. Die Beschlusskompetenz betrifft das „Wie” der Kostenverteilung und nicht das „Ob” einer Kostentragungspflicht einzelner Eigentümer. 

Ein sachlicher Grund für die Abweichung vom gesetzlichen Verteilerschlüssel ist nicht erforderlich. Das Erfordernis eines sachlichen Grundes hat jedoch im Rahmen der allgemeinen Missbrauchskontrolle eine Bedeutung. Beachtet werden muss zudem, dass das „Ob” einer Änderung und das „Wie” der geänderten Kostenverteilung nicht willkürlich sein dürfen.

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