Immobilienunternehmen: Überraschungen in der Betriebsprüfung sind out

Interview mit Dr. Isabel Bauernschmitt

veröffentlicht am 28. Juni 2017

Frau Dr. Bauernschmitt, Sie leiten das Beratungsfeld Immobilienunternehmen bei Rödl & Partner. Geben Sie uns bitte einen Überblick über Ihre tägliche Arbeit und die aktuellen Hot Topics.

Der Immobilienmarkt erlebt z.Z. einen regelrechten Boom, sowohl in Deutschland als auch international. Viele Transaktionen erfolgen dabei im „share deal”, also durch den Verkauf von Anteilen an grund­besitzende Gesellschaften. Hier hat der Gesetzgeber in den letzten Jahren v.a. bei der Grunderwerbsteuer für viel Unruhe gesorgt, die sogar zu Mehrfachbesteuerung führen kann. Gleichwohl gibt es immer noch Möglichkeiten zur Grunderwerbsteueroptimierung, auch wenn der klassische RETT-Blocker mittlerweile tot ist.

Je nachdem, ob es um ein langfristiges Investment, um kurzfristige Projektentwicklung oder um ein selbstgenutztes Gewerbegrundstück geht, gibt es aber auch bei den Ertragsteuern ganz unterschiedliche Lösungen für die Besteuerung der laufenden Einkünfte und eines späteren Verkaufs. Neben der reinen Steueroptimierung rückt dabei zunehmend die Tax Compliance, also das steuerliche Risikomanagement in den Mittelpunkt.

Und immer aktuell bleiben Projekte zur Restrukturierung gewachsener Unternehmensstrukturen, etwa im Hinblick auf Expansion, Veräußerung oder Nachfolgeplanung. Das ist nicht nur ein Thema für Vermieter und Objektentwickler, sondern auch für Gewerbebetriebe mit Betriebsgrundstücken, grundbesitzende Family Offices und Immobilienfonds.

Tax Compliance ist gerade eines der grossen steuerlichen Trendthemen. Welche Fragestellungen beschäftigen Ihre Mandanten im Immobilienbereich hier typischerweise?

In Bezug auf Immobilienbesteuerung bedeutet das zunächst meist die Ermittlung des Status Quo, ins­besondere die Identifizierung von laufenden Haltefristen für Grundstücke und Gesellschaftsanteile. Auch Objektverwirklichungen im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze” des gewerblichen Grundstückshandels werden dabei erfasst. Aufgrund der Daten haben die Mandanten bspw. den Überblick, ob und zu welchem Zeitpunkt ein Grundstücksverkauf ohne Einkommen- oder Grunderwerbsteuer oder ohne Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels möglich ist.

Die Tax Compliance dient in erster Linie dazu, dem Unternehmer die Kontrolle über seine Besteuerung und verlässliche Informationen über seine Handlungsmöglichkeiten zu verschaffen. Die meisten unserer Mandanten legen Wert auf Planungssicherheit für ihre steuerlichen Verhältnisse. Streits mit dem Finanzamt und Überraschungen in der Betriebsprüfung sind „out”, könnte man sagen.

Welches sind denn die schwerwiegendsten Streitpunkte, die sich momentan mit dem Finanzamt ergeben?

Besonders drastisch sind die Auswirkungen, wenn die Frage nach der Gewerblichkeit bzw. der Gewerbe­steuerbelastung im Raum steht.

Mit der sog. „erweiterten Gewerbesteuerkürzung” stellt der Gesetzgeber Immobilienerträge von der Gewerbesteuer frei. Bei Kapitalgesellschaften belastet die Gewerbesteuer das Ergebnis i.d.R. mit etwa 15 Prozent – durch die Kürzung wird die Ertragsteuerlast einer GmbH also faktisch halbiert. Die Voraus­setzungen hierfür sind im Detail aber tückisch. Schon der Betrieb einer Photovoltaikanlage oder eines Blockheizkraftwerks kann dazu führen, dass sämtliche Vermietungseinkünfte der Gewerbesteuer unterworfen werden. Bei Gewerbeimmobilien ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schädlich. Solche Situationen müssen durch Auslagerung bestimmter Leistungen und Anlagen auf andere Gesellschaften vermieden werden.

In transparenten Strukturen, also bei Personengesellschaften, ist häufiger der gewerbliche Grundstücks­handel ein Streitpunkt. Grundstücksverkäufe der Gesellschaft werden auch dem Gesellschafter zugerech­net, sodass die „Drei-Objekt-Grenze” leicht überschritten werden kann. Folge ist die Diskussion mit dem Finanzamt, ob auch Grundstücke im Vermögen des Gesellschafters selbst oder von Schwestergesell­schaften als Betriebsvermögen angesehen werden. Hier sollte man schon im Vorfeld die 10-jährigen Haltefristen im Auge behalten und voraussichtlich kurzfristigere Projekte durch intransparente Strukturen abschirmen.

Welches ist das meistunterschätzte Thema im Immobiliensteuerrecht?

Auch wenn es sich widersprüchlich anhört: Die Doppelbesteuerung beim grenzüberschreitenden Investment in Immobilienunternehmen. Wenn ein deutscher Steuerpflichtiger Anteile an einer österreichischen Kapitalgesellschaft verkauft, wird sein Gewinn normalerweise in Deutschland besteuert. Besteht das Vermögen der Kapitalgesellschaft aber überwiegend aus Immobilien, darf der österreichische Fiskus zugreifen. Dasselbe gilt umgekehrt bei Inbound-Investments in deutsche Immobiliengesellschaften. Je nachdem, was das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen vorsieht, können sich hier große Probleme mit erheblicher Steuerbelastung verbergen.