Spanien: Touristische Vermietung

Das vielfältige Angebot an touristischen Unterkünften („viviendas de uso turístico“, kurz „VUT“) auf Online-Plattformen wie Airbnb, Booking oder Tripadvisor fördert den Tourismus in Spanien, der sich einmal mehr als entscheidender Faktor für die spanische Wirtschaft erwiesen und mit 12,8 Prozent des BIP im Jahr 2023 einen historischen Höchststand erreicht hat. Auf der anderen Seite wird es in angespannten Immobilienmärkten wie Madrid, Barcelona oder den Balearen für die Bewohner immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. 

Dieses Dilemma spiegelt sich in dem unterschiedlichen Regulierungsniveau der autonomen Gemeinschaften und Gemeinden wider. Obwohl diese Unterschiede in der Regulierung bis zu einem gewissen Grad verständlich sind, sind sie aufgrund der individuellen Merkmale der autonomen Gemeinschaften und Gemeinden für Im­mo­bi­lieninvestoren und Einwohner oft unübersichtlich und uneinheitlich.

Die unterschiedlichen Regelungen werden jedoch in eine gemeinsame Richtung gelenkt, da der Entwurf der EU-Verordnung vom 7. November 2022 eine Harmonisierung der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum vor­sieht.

Das Ziel der Kommission scheint klar zu sein, wenn sie in ihrer Pressemitteilung erklärt, sie wolle „die Trans­parenz im Bereich der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften im Interesse aller Akteure fördern“.

Die Maßnahmen des vorgeschlagenen rechtlichen Rahmens lassen sich wie folgt zusammenfassen:​

Wie bereits ausgeführt, sollten diese Maßnahmen für alle Beteiligten zufriedenstellende Ergebnisse bringen: mehr Klarheit und Einfachheit für Plattformen und Betreiber/Investoren, mehr Kontrolle und Effizienz für die Behörden und mehr Transparenz für die Nutzer.

Aus rechtlich-regulatorischer Sicht ist dieser Vorschlag grundsätzlich positiv zu bewerten, da er die Einführung eines gemeinsamen marktweiten Standards beinhaltet, der zu einer Harmonisierung und mehr Rechtssicherheit führen wird.

Da Spanien bereits seit mehreren Jahren zu den Ländern gehört, die am stärksten von der Vermietung von touristischen Unterkünften betroffen sind, könnte man argumentieren, dass diese europäische Verordnung zu spät kommt (besser spät als nie), da die am stärksten betroffenen autonomen Gemeinschaften und Gemeinden bereits einschlägige Maßnahmen in Form von Verordnungen ergriffen haben oder ergreifen, um die Aus­wirk­ungen von Touristenunterkünften zu regeln, wobei einige mehr praktische Anwendung finden als andere.

Barcelona ist mit mehr als 8,5 Millionen Gästen in Kurzzeitunterkünften pro Jahr die am stärksten von touristischen Vermietungen betroffene Kommune, und so ist es nur folgerichtig, dass hier auch die meisten Regelungen getroffen wurden. 

Ende letzten Jahres verabschiedete die Generalitat de Catalunya das Gesetzesd​ekret 3/2023 (dringende Maß­nahmen zur städtebaulichen Regelung für Beherbergungsbetriebe) zur Sicherung des Zugangs zu Wohnraum, das zum einen eine Obergrenze von 10 VUT pro 100.000 Einwohner festlegt und zum anderen die Gastgeber ver­pflichtet, eine umfassendere Verantwortungserklärung abzugeben und ihre Genehmigung alle fünf Jahre zu erneuern, um eine bessere Kontrolle, Transparenz und Legalität zu gewährleisten. 

Das Rathaus von Madrid hat für April dieses Jahres eine neue Verordnung zur Kontrolle der VUT und zur Be­kämpfung der Existenz illegaler Touristenunterkünfte angekündigt. Bei den Kontrollen im letzten Jahr wurden 478 Unterkünfte ohne Genehmigung entdeckt, wobei man davon ausgehen muss, dass die Dunkelziffer weitaus höher liegt.

Trotz der Ankündigung für diesen Monat wurde noch nichts über den Inhalt veröffentlicht, z.B. über den Gegen­stand der Kontrollen oder die Sanktionen, so dass man derzeit nur spekulieren kann.

Die autonome Region Madrid (Comunidad de Madrid) bereitet ebenfalls eine Änderung der bestehenden Ver­ord­nungen vor, genauer gesagt des Dekrets 79/2014 und des Gesetzes 1/1999 über Tourismusmanagement, wahrscheinlich in Erwartung des Inkrafttretens der EU-Verordnung. Es ist bereits geplant, eine Bestimmung aufzunehmen, die VUT in geschützten Wohnungen verbietet, und eine andere, die ein Verbot von VUT in Ge­bäuden ermöglicht, in denen die Eigentümergemeinschaft beschließt, diese Art der Nutzung zu verbieten. Es ist jedoch anzumerken, dass die letztgenannte Maßnahme in der Praxis nicht neu ist, da es Eigen­tümer­ge­mein­schaften bereits heute möglich ist, VUT mit 60 Prozent der Stimmen gemäß dem Gesetz über Eigen­tümer­ge­mein­schaften zu verbieten.

Die Regierung der Balearen will proaktiv gegen die Existenz illegaler VUTs vorgehen, indem sie eine Allianz mit einer der wichtigsten Plattformen auf dem Markt, Booking, eingeht und damit das Inkrafttreten der euro­päischen Gesetzgebung vorwegnimmt, insbesondere in Bezug auf den Datenaustausch zwischen Plattformen und öffentlichen Behörden. 

Mit dieser Maßnahme folgen die Balearen dem Beispiel der Stadt Sevilla, die als erste spanische Stadt eine Vereinbarung mit Booking geschlossen hat, um den Markt für touristische Unterkünfte unter Kontrolle zu bringen.

Auch wenn im vorliegenden Beitrag lediglich Barcelona, Madrid und die Balearen explizit erwähnt werden, ist klar, dass diese Regulierungswelle alle die vom Tourismus am stärksten betroffenen Gebiete erreichen wird (wenn nicht schon geschehen) und bei Investitionen oder der Verwaltung von Immobilien, die für den VUT be­stimmt sind, in jedem Fall berücksichtigt werden muss.

Die EU-Verordnung ist ihrerseits sehr zu begrüßen, da sie Rechtssicherheit für die Betroffenen schafft und eine Rechtsharmonisierung im gesamten Gemeinsamen Markt sicherstellt.

Es bleibt abzuwarten, wie die europäische Norm in den jeweiligen autonomen Regionen und Gemeinden in der Praxis implementiert wird und ob regionale Gesetzgebungen sogar über die europäische Norm hinausgehen könnten.

Da es aufgrund des sozialen und politischen Drucks sehr wahrscheinlich ist, dass die Regulierung im Laufe der Zeit weiter verschärft wird und immer mehr Obergrenzen für die Anzahl der touristischen Wohnungen pro Ein­wohner (wie im Fall von Barcelona/Katalonien) und/oder sehr strenge Anforderungen für den Erhalt einer Lizenz eingeführt werden, empfehlen wir in- und ausländischen Immobilieninvestoren, die an der Einnahme­quelle VUT interessiert sind, die Immobilie(n) so früh wie möglich mit einer funktionierenden touristischen Lizenz zu erwerben bzw. die Lizenz so früh wie möglich zu erhalten, um zukünftige Engpässe bei touristisch genutzten Wohnungen zu vermeiden.

In jedem Fall sollten sich Investoren über den Grad der Regulierung in der Gemeinde, in der sie die Immobilie kaufen und vermieten wollen, im Klaren sein und die mit der touristischen Vermietung verbundenen Ver­pflich­tungen nicht unterschätzen. Wir empfehlen daher eine umfassende rechtliche Beratung, um die korrekte Um­setzung und Überwachung einer solchen Investition zu gewährleisten.