Immobilienleasing: Einfluss des neuen Standards IFRS 16 auf die leasingintensive Immobilienbranche

Nach zahlreichen Überarbeitungen veröffentlichte der „International Accounting Standards Board” (IASB) am 13. Januar 2016 den neuen Leasingstandard IFRS 16. Mit dessen Einführung ändert sich die Bilanzierung von Leasingverhältnissen gravierend. Bislang sind überwiegend die umfangreichen Änderungen für die Leasingnehmer (also den Mieter) beleuchtet worden. Für die Immobilienunternehmen als Leasinggeber wird im Hinblick auf die neuen Regelungen überwiegend ausgeführt, dass sich hier keine wesentlichen Änderungen ergeben werden. Eine weitergehende Betrachtung bislang wenig beachteter Punkte soll im Folgenden durchgeführt werden.

• Welche grundsätzlichen Änderungen ergeben sich bei der Leasingbilanzierung?

• Welche möglichen Auswirkungen, Risiken und Gefahren birgt der neue Standard IFRS 16?

• Welche Handlungsmöglichkeiten bestehen?

• Unser Fazit
  

Welche grundsätzlichen Änderungen ergeben sich bei der Leasingbilanzierung?

Die nach dem derzeit geltenden Standard IAS 17 bestehende Klassifizierung von Leasing­verhältnissen nach Operating- und Finanzierungsleasing wird beim neuen Standard IFRS 16 auf Mieterseite aufgebrochen. Diese müssen nahezu immer all ihre Leasingverhältnisse einer bilanzwirksamen Behandlung unterziehen. Anstelle der bisherigen „off-balance-Erfassung” findet nunmehr eine „on-balance-Erfassung“ statt. Der Mieter muss sein Nutzungsrecht an der Immobilie als Vermögenswert sowie die zu zahlenden Mieten über die Vertragslaufzeit als Verbindlichkeit in der Bilanz ansetzen. Nur in Ausnahmefällen kann von einem Wahlrecht zwischen der alten und der neuen Handhabe gewählt werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass es sich entweder um kurzfristige Leasingverhältnisse, also unter 12 Monaten Laufzeit, oder Leasingverträge über geringwertige Vermögenswerte handelt.
  
Für die Bilanzierung bei den Immobilienunternehmen selbst ergeben sich keine wesentlichen Veränderungen durch den neuen Standard. 

  
Welche möglichen Auswirkungen, Risiken und Gefahren birgt der neue Standard IFRS 16?

Welcher Aspekt jedoch unbedingt Beachtung geschenkt werden sollte ist, dass sich das Mieter­verhalten gravierend verändern könnte. Die „on-balance-Erfassung“ führt zu einer starken v.a. negativen Beeinflussung der Finanzkennzahlen der Leasingnehmer. V.a. die Erhöhung der Bilanzsumme und der Verbindlichkeiten durch die Erfassung der Leasingverhältnisse hat eine erhebliche Erhöhung des Verschuldungsgrades und Verringerung der Eigenkapitalquote zur Folge. Im Hinblick auf das Thema Finanzierung besteht die Gefahr, dass es zu Problemen bei der Einhaltung von Kreditbedingungen kommen kann. Auch die Prozesse und Systeme betreffend kann es bei Unternehmen aufgrund einer Vielzahl an Leasingobjekten zu einem beträchtlichen Anstieg im Buchführungs- sowie Verwaltungsaufwandes kommen.
  
Obwohl der neue Standard bei den leasinggebenden Immobilienunternehmen keinen direkten Einfluss hat, sind sie doch mittelbar sehr stark betroffen. So fällt der ausschlaggebende Leasing­vorteil durch die meist nicht mehr mögliche bilanzunwirksame Darstellung des Leasinggeschäftes für die Objektmieter komplett weg. Daraus resultiert letztendlich ein beträchtlicher Risikoanstieg auf­grund der durch die von Leasingnehmer angestrebte kürzere Laufzeit ihrer Mietverträge sowie ein Anstieg der variablen Zahlungen. Hierdurch lassen sich künftige Mieterlöse oftmals nur noch ungenau und sehr viel kürzer vorhersagen. Auch kann die Fluktuation steigen.    
 

Welche Handlungsmöglichkeiten bestehen?

Um dem Objektmieter das Leasinggeschäft auch weiterhin als interessante Alternative zur Kreditfinanzierung zu präsentieren, müssen die Immobilienunternehmen möglichst konkrete, nachvollziehbare andere bzw. weitere Vorteile aufzeigen. So empfiehlt es sich als erstes eine Analyse der neuen Ausgangslage sowie ein Verständnis der Änderungen zu gewinnen. Anschließend sollte die Geschäftsstrategie auf die veränderten Mieterbedürfnisse und dementsprechend auch das Produktportfolio angepasst werden. Besonders durch individuelle und innovative Vertrags­gestaltungen können der aus dem IFRS 16 entstandenen Attraktivitätsproblematik von Leasing­verträgen abmildern und als Chance zur Neukundengewinnung sowie Wettbewerbsvorteilen führen.

  
Unser Fazit

Gerade bei Investitionen im Zusammenhang mit Immobilien ist der Planungshorizont für die Um­setzung des IFRS 16 und dessen Auswirkungen nicht zu unterschätzen. In der Praxis werden sich vertrags­spezifische Fragestellungen ergeben, die sich nicht direkt aus dem Standard ablesen lassen und somit durch Fingerspitzengefühl und Expertise adressiert werden müssen.